只比对手高$2,000，这对会员夫妻如何在拍卖场省下13万澳元，逆转夺得心仪房？（组图）

这是一次极其精彩的拍卖博弈，

表面只差$2,000，实则赢下13万！

拍卖场上的每一次出价，都是认知与策略的对决！

在这个火热的房市中，能低于心理价13万澳元拿下心仪物业，听起来几乎像中彩票。

但对于已经在澳房俱乐部®多轮训练、实战经验丰富的这对高级会员夫妇来说，这不是“运气”，而是策略 + 纪律 + 临场指挥的共同胜利。

这一战，是他们人生中的一次里程碑，也是我最引以为傲的一次“拍卖直播辅导”案例。

他们做对了什么？

他们又是如何避开了

那一轮轮激烈的出价陷阱、

冷静地从容拿下整场拍卖主导权？

今天，我就带你走进这场房产拍卖实战战役的幕后战局——

第一幕

🎯 识别价值洼地，提前锁定目标老房

这对会员最近通过我们课程训练的区域分析和价值挖掘模型，发现某个区域内“老房与新房之间的差价巨大”，明确这是一次“人为增值空间极大的机会”。

他们盯上了一套房主即将搬入养老院的自住房产，这类房产有一个共性：

业主通常更看重成交时间、买家诚意，而非极限溢价。

这套房产并非普通上市。当中介还在内部沟通挂牌流程时，这对高级会员夫妻已经通过，他们通过提前预约，在房产正式上市前就去实地考察并锁定了目标。

第二幕

🚫 拒绝“友好关系”陷阱，

提前冷静应对中介套话

中介频频致电，试图从他们口中套出：

预算范围？

是否有意提前出价？

看完房的反馈如何？

这时他们咨询我意见，我立刻斩钉截铁地说：

“如果你打算参加拍卖，就什么都别说。”

“这些信息只会被中介记录下来，未来拍卖当天拿来压你。”

我强调一个核心原则：

除非你明确表示不会出现在拍卖现场，并且拍卖还有几周时间，否则不要提前报价。

中介是卖家的代理，他们的本职工作就是帮卖家套出你的上限。

在中介问预算时，你可以这样回答：

“我们有个大概的预算范围，每套房子的评估都不一样。至于这套？我心里有数，但还是等拍卖那天，让大家一起见分晓吧。。”

第三幕

🎧 拍卖当天，

全程微信连线“耳机战术”启动！

拍卖当天，他们提前约好了我，开着蓝牙耳机，全程微信视频连线。我就在拍卖场上“隐身”作战指挥。

我的声音，只在他们耳中响起，其他竞拍者听不到，这是一场隐形战场上的“实战指挥”。

我先让他们确认：是否要选择“亢奋型”出价风格，还是“淡定型”出价风格。

✊ 出价风格知识点

在实战辅导中，我会根据会员的性格、声线、气场，定制出价策略。比如以下两种典型风格：

亢奋型

：音量大、节奏快、气势强，较早开始出价，目的是震慑对手、带动节奏，在心理战中占上风。

淡定型

：沉稳冷静、延迟出价，迷惑对手和拍卖官，不轻易暴露真实意图。

他们这次选择了淡定型策略，从头到尾几乎一言不发，在众人频繁举牌、气氛紧张之时，静静观战。

第四幕

🧠 识破拍卖官的“戏剧演出”，

等待On The Market

我们选定了“淡定型”风格：拍卖刚开始，全程不动声色，一直等到拍卖官喊出“last chance”，都没有出价。实际上，拍卖官连连倒数“三、二、一！Last chance！” 一直都没有下锤宣布成交。

为什么？

因为我通过拍卖官的节奏和措辞判断出：这个价格还没有达到on the market（卖家保留价）状态。

你没听错！拍卖官的倒数计时、多次“last call”全是戏，全是演技，全是为误导你出价。只要他还没说on the market，这套房还没有真正进入强制成交状态。

这些倒数只是心理战术，制造“紧迫感”误导不熟悉规则的买家仓促出价。实际上，任何加价都不保证一定能成交，毕竟卖家预设底价尚未到达。

果然，拍卖官中途走进房子，与卖家沟通价格——这通常意味着当前价格未达保留价。

我们依旧按兵不动。

拍卖官回来，并未宣布“Good news, the property is on the market”，而是继续鼓励大家出价，这样我们就知道——这场拍卖，有戏了！

第五幕

💣 流拍！关键谈判时刻来临！

最终拍卖价停滞不前，卖家保留价没达到。眼看拍卖即将流拍，拍卖官连番鼓励在场买家继续出价以便锁定“独家谈判机会”。可是，虽然在场仍有其他买家出价，但最终没能达到保留价，拍卖正式流拍。

这时，中介邀请出价最高的买家进入屋内“单独谈判”。

很多人以为此人拥有唯一机会，这时我立刻提醒会员：

“这只是营销策略！”

📌 拍卖知识点

“First right to negotiate”只是拍卖惯用套路。除非已签合同，其他所有买家都有权继续出价，而中介也有义务把每一份出价都传达给卖家。

于是我马上让他们去跟中介说：

“我们也想出价，请通知卖家。”

这个动作非常关键——让卖家充分知晓“门外还有人排队等候出价”，从而打破第一买家一家独大的局面，也避免卖家匆忙答应第一买家的出价，形成了“屋里有人谈，屋外有人等”的心理博弈局面。

而因为我们保留在屋外，屋内的买家还不一定知道我们的存在，而此刻的他们，仍蒙在鼓里，以为这场交易已是囊中之物，却没意识到，真正的对手，正在屋外悄然蓄势。

第六幕

🥊 以不出价的方式达成成交！

绝妙的“假设成交法”

中介从房子出来，问我们会员：

“你们的 best and final offer 是多少？”

他们示意暂时不回答，转身微信找我，我立刻布置战术：

1. 先反问中介：另一位买家的出价是多少？是否已到对方上限？

2. 中介表示，对方出到上限122万澳元，已经到达卖家保留价，可以成交。

3. 我立刻让会员继续追问：“如果我们出比对方高2,000澳元，卖家是否愿意转而跟我们成交？”

中介再次进屋传话。

注意！我们没有直接出价，而是用“假设成交法”测试卖家底线。

第七幕

🎉 签约！以122.2万澳元成功夺标！

最终，中介再度走出房子，向他们招手，请他们走进屋内。他们还以为要面对面继续谈判，结果中介笑着说：“Congratulations！卖家接受你们122.2万的报价！坐吧，我们准备签合同了。”

桌上合同已备好，卖家已经等着他们落笔成交。他们的报价，精准而致命地压倒了竞争对手。

全场结束，他们用比最高出价者多出的2,000澳元，成功拿下这套准备出到135万澳元的心仪物业！

🎉结果：原本准备出到135万，最终只花122.2万！

对，就是少花13万澳元！而且这13万，不是靠运气砍价来的，而是靠深思熟虑的战术、拍卖心理学、谈判策略一步步博弈得来。

他们的最高心理价位是135万，那也是我认可的投资上限。但这一战，他们连对方的底牌都打听清楚了，还比对方高出刚刚好$2,000。

这一切，并不是靠侥幸——

是靠他们跟随我学习数轮拍卖策略课程+实战辅导，加上这次全程一对一私教直播指挥，才做到游刃有余、临危不乱、稳操胜券。

💬 写在最后

运气永远留给有准备的人

这一战，没有爆炸的喊价、没有高调的抢镜，只有冷静、精准、默契——

13万澳元的差价，是对战术认知和实战判断力的奖赏。