西悉尼逾3.5万套获批住宅未动工，高昂成本成“新瓶颈”（组图）

据行业研究数据显示，悉尼西部地区已有超过3.5万套获批开发的公寓与联排别墅停留在“纸面”状态，尚未动工建设——而这一地区正是新州至2041年预计人口增长中超过一半的承载地。

该问题的严重性凸显出联邦工党政府提出的“到2029年中期新建120万套住房”全国目标的执行难度。

以目前新房供应速度推算，届时可能会落后约40万套。

开发商和房产分析人士指出，这一“卡壳”并非源自土地囤积，而是受到成本高企的影响。

建筑材料、施工、土地、融资成本持续攀升，加上技术工人紧缺，令项目难以推进。

根据新州规划厅的数据，西悉尼每年需新增约2.4万套住宅以匹配人口增长预期，然而目前在建住宅仅为5405套，仅占年需求的22.5%。

Ray White房地产公司对西悉尼地区未开工住宅情况进行了分析。该公司西悉尼商业主管Peter Vines指出，尽管建筑成本大幅上涨，但房价却未能同步增长，“这已经成了一个严重的问题”。

“房价必须上涨，我们也确实需要建更多的住宅。”Vines表示，“现在哪怕把土地免费给开发商，他们也可能还是盖不了房，在某些情况下土地价值甚至是负的。”

不过，澳大利亚统计局数据显示，住宅建造成本的增速已趋于平稳。2023年12月季度仅上涨0.5%，而2021至2022年期间曾一度达到15%。

Vines指出，要实现住房建设目标，需解决供应链延迟、加快基础设施铺设，并为开发商提供政策稳定性。

同时，在本已受限的市场环境中，各类附加税费（如市政与专项基础设施征费）也在进一步拖慢住房交付进度。

基础设施滞后成发展瓶颈

“我们长期让市场‘挨饿’，现在它真的已经饿坏了，”Vines说，“再这么压下去，等市场反转时情况只会更加严重。”

截至去年9月，新州政府已通过专项基础设施贡献征收超6.5亿澳元。

澳大利亚城市发展协会（UDIA）首席执行官、前新州贸易部长Stuart Ayres表示，制约西悉尼住房开发的关键在于可行性与基础设施落地，包括污水、电力与供水系统的接入。

“这就像你经营一家每天亏1000澳元的小店，你还能开多久？”Ayres说。

在当前市场环境中，开发商和建筑商所承担的额外成本最终也会转嫁到购房者身上，而购房者本就面临信贷受限和房价高企的双重压力。

Ayres质疑，是否将新开发区的基础设施成本过度地压在了购房者和开发商头上，而不是通过更广泛的税基来分摊成本。

“我们是否应该考虑由更广泛的纳税人群体共同承担部分成本，从而降低购房者的购房门槛？”他说。

Ayres指出，政府目前对西悉尼基础设施的投入显得犹豫，更倾向于鼓励市场在市区范围内进行“填充式”开发。

“但如果在现有市场中，开发公寓的成本高于购买能力，那么我们既得不到新公寓，也看不到绿地开发启动所需的基础设施投资。”

“这正是为何全国多个州纷纷落后于国家住房协议目标的根本原因。”

高成本环境下，

住宅建设面临现实考验

来自开发建设公司Deicorp的高管Rob Furolo表示，在需求旺盛的背景下，公司若能在西悉尼交付更多住宅将感到“非常兴奋”，但现实是成本高于售价，开发不可行。

“我们公司成立已有25年，现在对新住宅的需求从未如此强烈。”Furolo说，“但目前的市场条件意味着，只有在价值较高的地区，开发才具备可行性。”

根据Urbis数据，截至去年12月季度，悉尼、墨尔本、珀斯、布里斯班和黄金海岸的在售和在建项目均价同比上涨了34%。

Demographics Group人口学家兼总监Simon Kuestenmacher指出，澳大利亚目前缺乏足够的开发商、建设公司和建筑工人，无法满足住房需求。

“我们不仅缺高端住宅，也缺中端和可负担住宅，”他说，“建筑行业利润率仅约15%，稍有差池就可能亏损。”

“所以建商也会择地而建，更愿意去利润更高的北海滩等区域。”

尽管如此，阿尔巴尼斯政府已宣布，从2025年起，将为从事住宅建设的学徒提供总额1万澳元的奖金激励，以支持其120万套住房建设目标的实现。