房贷“缓冲率”3%门槛争议再起：业内呼吁下调以释放购房能力（组图）

澳洲审慎监管局APRA要求银行在评估贷款申请人的还款能力时，需在实际贷款利率基础上额外加上“偿债能力缓冲率”（buffer rate）。

这一机制的初衷，是为了确保借款人在未来利率上升时，仍有能力偿还贷款。

缓冲率在2021年从2.5%提高至目前的3%，其背景是当时的低利率环境刺激了借贷热潮，房价快速攀升，金融风险积聚。

以目前一些银行提供的5%浮动利率房贷为例，贷款审批时会按8%的利率来测试贷款人是否有还款能力。

然而，在房价高企、生活成本持续上升的当下，这一标准正成为许多潜在买家的“隐形门槛”。

REA集团高级经济学家Eleanor Creagh指出，缓冲率是借款人的重要安全网，但在当前供应有限、人口增长加速的背景下，它同时也在限制购房需求的释放。

她认为，尽管今年内还会有更多降息，降低实际借贷成本，但这也可能在一定程度上推高购房需求，并加快房价上涨的势头。

PropTrack的最新数据显示，7月份全国房价指数创下历史新高，中位价已达82.7万澳元。

缓冲率调整的潜在影响

Mortgage Choice的分析显示，若现金利率下调0.25个百分点，一个原本可贷款66万澳元的家庭，贷款能力可增加1.8万澳元至67.8万澳元。

然而，如果将缓冲率从3%下调至2.5%，贷款能力可额外提升3.6万澳元。

Finance Brokers Association of Australia（FBAA）的研究更表明，这一调整可能让约27万人获得中位价水平的房贷，全国贷款能力总额提升可达2760亿澳元。

FBAA董事总经理Peter White认为，3%的缓冲率不仅阻碍首次置业者进入市场，还让大量现有贷款人陷入所谓的“贷款监狱”

——无法以更低利率再融资，即便他们已证明有能力偿还更高利率的贷款。

这一现象在2022-2023年利率快速上升时期尤为突出，当时不少在低利率时期获批贷款的业主，因审批标准过高而被拒绝再融资申请。

不同声音与监管立场

部分业内人士主张将缓冲率降至2%或2.5%。

买方代理Pete Wargent指出，2019年及以前，银行通常会以比现有利率高2个百分点的标准进行压力测试，这一水平已能确保借款人具备较强的抗风险能力。

然而，APRA主席John Lonsdale坚持认为，目前3%的缓冲率并未限制家庭信贷增长，维持这一标准有助于防范潜在的经济冲击，包括全球金融波动和澳洲高水平的家庭债务。

他强调，澳洲的总信贷增长依然高于长期平均水平，过早放松标准可能带来系统性风险。

贷款经纪人Terri Unwin则持中间立场。

她表示，缓冲率确实在一定程度上保护了借款人和银行，但在当前利率趋稳、经济环境相对平稳的情况下，3%可能偏高。

她建议，首次购房者除了关注银行评估的最高可贷额度外，还应结合自身生活质量需求，设定一个舒适的贷款上限，“即便银行说你能借到120万澳元，也要考虑到未来生活开支和应对突发情况的能力”。

随着未来12至18个月内利率有望逐步下降，关于缓冲率是否应随之调整的讨论预计将继续升温。

对于想要入市的买家而言，这一政策细节，可能比降息本身，对其购房能力的提升更为关键。