澳联储警告：投资者回流或放大房市波动（组图）

澳大利亚储备银行在最新发布的《金融稳定评估报告 Financial Stability Review》中发出警示，随着降息吸引大量房产投资者重返市场，尤其是在昆士兰州，房地产市场及金融体系可能面临新的风险。

报告指出，尽管目前与住房相关的脆弱性总体可控，银行的放贷标准依然保持谨慎，但监管机构担心，如果投资者在短期内集中入市，可能会放大房价与信贷周期的波动。

RBA在半年一次的金融体系健康检查中直言：

如果投资者活动在已经偏高的水平上进一步急剧攀升，显著扩大住房信贷与房价周期，那么金融脆弱性可能会逐渐积累。

投资房贷款增速反超自住买家

自今年2月起，RBA已累计三次降息，共计下调0.75个百分点，将现金利率降至3.6%。

这一政策迅速刺激了投资者的回归。在降息后，今年4月，投资房贷款在本轮调整周期增速首次超过了自住买家的贷款增速。

全国地产公司Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee表示：“我们看到投资者重返市场，尤其是在昆士兰。”

数据显示，截至8月的一年内，投资者住房贷款增速达到6.6%，大幅高于去年同期的3.9%。相比之下，自住买家的贷款增速为5.7%。

RBA在报告中提醒，虽然当前银行放贷依然稳健，但如果因利率下降而诱发风险更高的贷款比例增加，仍会给金融体系埋下隐患。

报告还特别指出，投资者行为对房价的影响往往大于自住买家。

历史上，投资性贷款的违约风险整体较低，但在严重下行周期中，投资者贷款可能更易出现违约，因为许多房产在扣除租金收入后仍需承担额外持有成本。

同时，投资者更容易在房价下跌预期下迅速抛售，而在房价上涨阶段，又会因资本利得预期而积极入市。

正是这种顺周期的特征，可能推动房价加速上扬，但也增加未来市场大幅回调的风险。

房价涨幅创近两年新高

最新数据显示，9月全国房价上涨0.8%，为2023年10月以来的最大单月涨幅。

Cotality的研究表明，买家需求强劲，而市场挂牌数量依旧偏低，供需矛盾持续推动价格上行。

特别是在供应紧张的城市，如布里斯班、珀斯和达尔文，房价涨势更为明显。

达尔文的房源数量较均值下降53%，三个月内房价上涨5.9%；珀斯房源较均值减少45%，价格在9月单月上涨1.6%；布里斯班的挂牌量同比减少31%，价格上涨1.2%。

悉尼9月房价上涨0.8%，为房产中位价增加约9700澳元。

Cotality研究主管Tim Lawless指出：“悉尼的韧性超出预期，这在一定程度上反映了‘父母银行’的支持作用。”

与之相对，墨尔本市场则表现疲软。悉尼与墨尔本之间的房价差距已经达到1999年以来的最大水平。Lawless表示：“墨尔本看起来被低估了，但尚未真正释放其相对优势。”

Domain的研究主管Nicola Powell补充称，她在各大首府城市都看到买家询盘量上升，这显示买家信心正在恢复，其中布里斯班和珀斯的升温最为显著。

首置业者计划扩容推高需求

与投资者回流同步，联邦政府扩大了首置业者购房担保计划，自10月1日起实施。

这一政策允许购房者最低仅用5%的首付，在政府免费担保贷款保险的支持下购房，同时取消了收入门槛和人数限制，并提高了购房价格上限。

根据新规，悉尼购房上限提高到150万澳元，墨尔本为95万澳元，布里斯班则为100万澳元。

Powell认为：“这是一个改变游戏规则的政策，显著缩短了存款周期，预计会带来一波新的购房需求。”

她表示，更多首次购房者的入市，将直接支撑中低端市场的价格水平，进一步加剧供需紧张。

RBA：利率政策并非针对房价

面对不断上涨的房价，RBA行长Michele Bullock重申，央行的利率决策并非以房价为直接目标，改善住房可负担性应由政府主导，关键在于增加住房供应。

她表示，央行将继续关注通胀和就业市场，而不是房价走势。

在监管政策上，RBA支持澳洲审慎监管局在7月维持房贷“利率缓冲”要求，即申请人需证明即便利率上升3个百分点仍有能力偿还贷款。

部分银行此前曾建议APRA下调缓冲比例，理由是利率已进入下降周期，但RBA明确支持维持现状。

报告称：“在利率下降的环境下，保持宏观审慎政策稳定十分必要，因为任何放松都有可能加剧宏观金融风险。”