房屋位置很重要，设计师，更重要（组图）

朋友们大家好，我是大悟。

年底比较忙，很多朋友都希望在年底之前把房子搞定。所以接下来这段时间，我可能要改成两周更新一次了。

昨天晚上我问我媳妇一个问题：

你每天最快乐的时候是什么？

她说，每天最快乐的就是把所有事情都解决了，那一刻就很快乐。

然后我也问自己，我每天最快乐的时候是什么？

其实对我来说，就是孩子都睡了，临睡前那一个小时，看看书的那段时间。

我一般看书的顺序是：先看外国文学，看完再看中国文学，然后看社科类书，再重新来一圈。

我觉得人到中年，一定要有自己的世界。

不管是有一个好的车库，自己没事可以捯饬点东西，还是有自己的精神世界，都非常重要。

录节目呢，你总是在讲房子。讲得好，有人说讲得不错；讲得不好，有人说你这讲的什么东西啊。你听到内心多少会有一点波动。

但在你自己的世界里，you can do whatever you want，可以尽情取悦自己，这点特别重要。

最近也有人问，说市场是不是有点淡？是不是开始走下行？现在上盘量确实很多，上周上拍量已经到了1500套。

菜一多，你总得一盘一盘吃，所以你会感觉每套房看房的人好像没那么多。但其实，物业消化的速度还是挺快的，精彩的交易也不少。

上周悉尼的清盘率是70%，已经是连续第20周清盘率在70%以上。

既然要更新，在案例的选择上我还是会精心考量——要不就不说，拿出来了就好好说。

对我来说，做栏目的重点，不是这个房子涨了还是跌了，涨跌跟我们也没太大关系；

更重要的是，透过这些案例，我们能看到什么、想到什么，有没有一些更深入的思考，不至于浪费大家阅读的时间。

这周我挑了4套物业，简单跟大家聊一下。

01

下北 Artarmon

Godfrey Rd

🔹 土地面积：752平

🔹 户型：3房2卫1车位

🔹 市场时间：21天

🔹 成交价：350万澳币

🔹 上一次成交：2022年375万澳币

这是一套很典型的赔钱物业。

房子所在的Godfrey Rd，离Artarmon的楼王Smith Rd非常近，再往东一点点就是Willoughby。

如果这块地是落在Willoughby，750平的地，现在光地价至少得450万起。

那为什么这套在Artarmon只卖了350万呢？最主要的原因就是——它是保护区。

在Artarmon这种下北、Willoughby大区，对应的买家很多是华人。华人买家对保护区普遍挺介意，尤其是屋况又不太好的情况下。

如果同样的保护区房子换到Centennial Park，那就完全是另一回事，对应的买家群体完全不同。

再加上一点，这套物业当时买入的时机，是在2022年的高点位。在我看来，如果是在下北这种区，22年高点买、25年卖，正常情况下好歹也是个平出，不至于赔这么多。

总的来说，这套房子这次卖得不是很成功，挺可惜的。

02

上北Wahroonga

Carrington Road

🔹 土地面积：3998平

🔹 室内面积：约908平（含车库超过1000平）

🔹 户型：5房5卫4车位

🔹 市场时间：82天

🔹 成交价：1850万澳币

🔹 上一次成交：2006年380万澳币

这套房子也是在Wahroonga的楼王位置上待了几天，就被另一套给破了。先说这套本身：地接近4000平，内部908平。如果算上车库，面积是超过1000平的。五房五卫四车位，规格非常大。

这套物业其实是第二次上市了，去年上过一次，没有卖掉。当时业主要价比较高。我个人觉得，这套房子在上北所有上市过的物业里，完成度能排到数一数二。

从客人的角度讲，很多预算很大的买家，我带他去看大上北，他会觉得：我都这个预算了，就别去看Wahroonga了，还是更倾向留在小上北。

(25米无边泳池)

顺便解释一下我说的小上北、大上北（这是我自己发明的叫法）：

小上北就是Gordon以南，Gordon、Killara、Lindfield、Roseville这四个区；

大上北则是Waitara、Warrawee、Wahroonga、Turramurra再加一个Pymble。Waitara本身house不多，相当于两边各有四个主力区。

很多人觉得Wahroonga太远了，但如果单看房子的漂亮程度，整个上北里面，好看的大宅在Wahroonga占了非常大的比例。

而且现在市场不只是地价涨，建筑成本也在慢慢升高。一个建得特别好的物业，有时候是可以弥补一部分位置上的不足的。

就这套来说，从位置上看，确实略逊色一点点：第一是离火车站的距离——这是上北高端住宅的重要标尺之一；第二是地势不够平整。

这套房子真正吸引人的几个点：

第一，网球场是澳网标准的球场；第二，有一条获过奖的25米无边泳池；第三，也是我个人最喜欢的一点，就是那个温室。

这个温室很少见，我还特意查了一下，是英国一家公司，叫HartleyBotanic做的，非常贵。一般2米×3米的小温室，都要小10万澳币。

所以你能看出来，这个业主是真心喜欢这套房子，也非常用心在打理。卖的时候应该挺痛苦，当时要价高，我完全能理解。

最后1850万卖掉，我觉得这个价钱不算贵。

03

上东Bronte

Tipper Avenue

🔹 土地面积：624平

🔹 户型：5房4卫2车位

🔹 市场时间：6天

🔹 成交价：1495万澳币

🔹 上一次成交：2015年406万澳币

这套基本可以看作是推倒重建的物业。Tipper Avenue这条街非常短，本质上就是从 Macpherson Street 拐进去的一条小街。

我几年前带客人去看过，当地住的中介朋友跟我说，这一小块很少有房子出来。

虽然它这次卖得又快又好，但这个价钱其实是一个非常合理的价位。

对我来说，这套房子最有意思的地方，不是房子本身，而是这套房子的set up。

按很多亚洲买家的标准去看，你会觉得：哇，室内塞得好满啊。

但因为我自己挺喜欢蓝色，这种蓝色配白色，再加上靠海的环境，看起来特别相得益彰，整体色彩搭配得非常协调。

尽管它的翻新风格不是我个人的菜，但说实话，厨房和卫浴的用料都非常贵。

这房子还有一个有趣细节：在Pre settlement inspection时，业主把窗帘、摆件、画全撤走之后，再一看屋内，你会突然有种“落差感”，觉得怎么一下子空了很多。

这也是高完成度+高软装配合的典型案例。

04

上东 BellevueHill

Victoria Rd

🔹 土地面积：927平

🔹 室内面积：434平

🔹 户型：4房4卫3车位

🔹 市场时间：16天

🔹 成交价：2800万澳币

🔹 上一次成交：2018年820万澳币

这套物业刚上市的时候，中介给出的建议价就是2800万。当时我心里想的是：你这个建议价开得挺高啊。结果最后真是2800万卖掉的。

我觉得这里有个非常关键的点：设计师。

这套房子的设计师叫Francis Gilling，50年前就去世了，是澳大利亚非常厉害的一位建筑师，专门做战争期间那种乔治亚风格的物业。

在高端市场里，不只是东区，包括北海滩、北岸、上北下北，一个设计师对一套物业价值的加成，都是非常大的。

对我们普通人来说，一幅画你可能看不出什么门道，只会觉得：这画的啥啊，怎么要价几千万？

房子也是一样，名师设计的房子，本身就带着额外的溢价。

这几年，这位设计师的作品里也有好几套再度易手。

比如今年卖掉的24 Albert Street, Edgecliff，成交也是2800万；还有几年前卖的37 Wentworth Rd, Vaucluse，成交也是2000多万。这些都出自他之手。

如果你问我，这套106 Victoria Rd, BH我喜不喜欢，我会说：我不太喜欢。

最近几年Victoria Rd周边卖掉的房子，按单平米算，大多在2万到2万5之间，这套算下来要3万澳币一平，算是卖得非常贵的一套。

但你看它16天就卖掉了，而且还是在中介刻意“压着”的情况下，否则可能卖得更快。

最后说一句，我们办公室已经搬到Chatswood了。原来北悉尼那边老修路，修得人有点烦，交通也不太方便。