要修复澳洲经济，先修复住房（组图）

澳大利亚经济正处于疫情后的低迷期。要走出困境，联邦和各州政府必须直面一个根本问题——我们主要城市的住房长期短缺。

澳大利亚的城市是经济增长的引擎。城市的高密度——让企业和劳动者集中在一起——能够显著提升生产力。

更大的城市还意味着更广阔的人才市场，能吸引更多优秀的劳动者，并促成他们与雇主之间更高效的匹配。

然而，高企的房价正在把越来越多的劳动者赶出城市。

在上世纪下半叶，澳大利亚住房存量的增长速度持续快于成年人口的增长。这使国家能够吸收来自人口迅速增长、居民收入不断提高所带来的住房需求，因此房价长期保持稳定。

但进入21世纪以来，住房存量增长开始落后于成年人口。如果住房建设能跟上增长的步伐，如今我们本应多出约60万套住房。

过去20年里，30岁以下人群被迫远离城市中心。2001年至2024年间，悉尼人口增加了150万，但在悉尼市中心的16个地区，30岁以下人口却出现下降。

这绝非巧合。与全球其他人口超过一百万的发达城市相比，澳大利亚各首府城市的人口密度普遍偏低——每平方公里容纳的人口要少得多。

造成这一现象的主要原因是：各州和领地的规划制度在很大程度上限制了内城区和中层郊区的住房建设——而这些正是大多数澳大利亚人最希望居住的地方。

在距离悉尼市中心30公里范围内的住宅用地中，约有80%被限定为最高三层建筑；而在墨尔本，这一比例更高，达到87%。

布里斯班、珀斯和阿德莱德的情况也类似——三分之二以上的住宅用地被限制为两层或更低。

但这种局面并非无法改变。我们认为应推动三项关键改革：

第一，所有州和领地政府应允许在首府城市的所有住宅用地上建设至多三层的联排别墅或小型公寓，就像维多利亚州目前已基本实现的那样。这类开发项目不应再需要规划许可，就像目前多数州对旧屋拆除重建的处理方式一样。

将大型家庭住宅分割为多户联排别墅，是提升密度、增加内城区住房供给的简单有效办法，无需合并地块。在悉尼和墨尔本，大约一半的住宅地块面积超过600平方米；在布里斯班、珀斯和阿德莱德，这一比例接近三分之二。

格拉顿研究所（The Grattan Institute）的测算显示，仅此一项改革，就能在悉尼释放出超过100万套可盈利的新住房建设潜力。

第二，所有州和领地政府应允许在主要交通枢纽周边建设至少六层的住宅楼——新南威尔士州和维多利亚州已经开始这样做。

世界上许多最具代表性、最宜居的城市——如巴黎、维也纳和哥本哈根——在其内城区的大部分地区普遍允许建造六层及以上的住宅建筑。

第三，应在高需求地区——包括首府城市的中央商务区及其周边——允许建设更高层的公寓楼。

若能落实这些改革，澳大利亚每年新增住房数量有望平均增加多达6.7万套。这足以在10年内让房价和租金下降约12%，并在20年内下降超过20%。从长远看，这将使澳大利亚人的收入每年增加约250亿澳元（按现值计算），相当于GDP的1%。

这并非空谈。2016年，奥克兰对其75%的土地实施“增密分区”（upzoning）改革，随即掀起了建筑热潮，在短短六年内使住房存量增加了4%，租金下降了28%。改革后，奥克兰建筑业的生产率也提升了8%。

联邦政府应通过财政激励措施奖励那些落实这些改革的州和领地政府，例如将“国家竞争政策”（National Competition Policy）的支付范围扩大到住宅土地使用领域。

毕竟，住房建设带动的经济增长所产生的大部分新增税收收入，最终将归联邦政府所有。

联邦政府为具体且可验证的经济改革提供财政支持已有先例。根据国家竞争政策，联邦政府在10年间向各州支付了近60亿澳元，以推动监管与竞争领域的改革。生产力委员会后来评估认为，这些改革使澳大利亚人的收入总体提升了2.5%。

联邦政府还应要求生产力委员会定期评估各州规划体系能否满足未来住房需求，并提出进一步改革建议，以确保住房供应持续增长。

长期以来，我们的规划体系阻碍了住房建设，拖慢了生产力提升。这种状况，澳大利亚再也负担不起。

布伦丹·科茨（Brendan Coates）、乔伊·莫洛尼（Joey Moloney）、马修·鲍斯（Matthew Bowes）是格拉顿研究所住房问题专家，以及《更多住房，更好城市：让更多人住在他们想住的地方》报告作者）

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