房价继续涨！还买得起吗？澳洲将出新规限制房贷（组图）

【1】

Cotality（前身为CoreLogic）最新发布，因需求依旧大于供应，澳洲房价在11月继续走高。

这可能让储行更难降息。

房价单月平均又涨了1%，这也是连续第3个月单月涨幅达到或超过1%。

珀斯涨幅最大，达2.4%；悉尼涨0.5%（年涨5.1%）；墨尔本涨0.3%（年涨4.2%）。布里斯班1.7%，阿德1.9%，达尔文1.9%，堪培拉，霍巴特也均超过1%。

目前，澳洲住房可负担性正处于接近历史最低水平。

房贷偿还能力和首付储蓄仍是购房者面临的主要障碍。

税前年收入约11.8万澳元的中等收入家庭，在上个财年仅能负担15%的在售房产。

收入处于最后30%的低收入家庭，过去一年全国售出的房产中，他们仅能负担其中的3%。

PropTrack的最新数据显示，即便收入处于全国中位收入水平，如果一个家庭每年拿出20%的收入用于储蓄，想攒到首付购买一套中位价房产仍需至少5.8年时间，当然这是涵盖偏远地区的平均程度，在大多数首府城市，需要10年上下的时间才能攒够首付。

然后一个平均收入家庭购买中位价的房子后还需要将约32.7%的收入用于房贷还款。

3次降息之后，虽然这比2024年6月时的34.3%稍低，但仍非常吃力。

别说啥时降息了，利率下一步已经是“升降不明”，现在甚至已经有了再次开始加息的预期（2026年底开始）。

【2】

澳洲审慎监管局（APRA）将从明年2月1日起对住房贷款实施所谓的宏观审慎限制，尤其限制向客户发放“高风险”大额贷款的数量。

在银行及其他贷款机构新增的贷款中，批准的债务收入比（DTI）超过6倍的贷款不得占超过20%。比如一个年收入（税后）10万澳元的家庭获得超过60万澳元贷款的单子，或者不到17万澳元，却要申请100万澳元贷款，都将计入配额。

20%的上限将分别适用于投资者和自住者贷款，以避免投资者“挤占”自住购房者的风险。

（遥想2016-18年澳洲那波房价被抑制就是和APRA类似限制贷款审批量的政策一波波的推出有关系，比如2017年初起实施只付息贷款占比不得超过30%的限制，持续了2年）

预计本次将对投资者产生更严厉的影响，因为投资者倾向于相对其收入借入更多资金（被指是尤其针对拿trust贷款买房的）。

统计局的数据显示：投资者贷款占总房贷的38%，自2022年以来一直高于平均水平（33%）。

监管机构表示，总体而言只有约4%的新的自住房贷款和10%的新的投资者贷款额超过了6倍收入，不过有少数机构已接近或超过20%这上限。此外，过渡性贷款和用于新建住宅的贷款将不计入这一上限，以避免对房屋建筑行业造成干扰，避免阻碍联邦和州政府增加新建住宅的目标。

【3】

此外，12月5日起，“帮买房”计划（“Help to Buy”）将开始每年为1万名符合资格的购房者提供支持，让他们以较低的首付和按揭还款进入房地产市场。

（注：这有别于10月起开始的5%首付政策，不要混淆）

至少未来4年内，对于建房屋，政府将至少承担40%的购房款；对现房承担30%。

购房者可以后续逐步分期偿还政府份额，也可在房产出售时一次性结清。

计划覆盖中低收入群体，个人税前年收入不超过10万澳元，夫妇（或其他类型的联合）或单亲父母的家庭年收入不超过16万澳元，首付可低至2%。

可参与该计划的房价门槛：悉尼大都会房价上限150万澳元，墨尔本95万澳元，布里斯班100万澳元。

计划初期将通过Bank Australia和联邦银行等提供服务，更多银行预计将于明年加入。