墨尔本“平民区”房价暴涨超$10万，专家警告：5%首付推波助澜（组图）

墨尔本一些曾经备受冷落的“平民区”正迎来高光时刻，房产价值在过去一年内普遍录得六位数的显著增长。

从Melton到Frankston再到Broadmeadows，墨尔本最实惠区成为2025年全市房价增长最快的地区。

2025年，墨尔本的平民区主导了全市房地产市场的表现。在一些曾经价格平易近人的地区，房屋中位价飙升了逾10万澳元。

然而，专家警告称，联邦政府“首次置业担保计划”（First Home Guarantee）的扩张已显著推高了房价。

维州数百个单价低于100万澳元的地区在去年最后三个月内，普遍面临至少2万澳元的涨幅。

其中，Frankston North位居年度涨幅榜首。在过去12个月中，该区典型房价大幅攀升11.2万澳元，涨幅高达20%，达到68.9万澳元。

在不到一年的时间里，这个曾经价格低廉的社区，其典型房屋价格已正式超过了州政府60万澳元的印花税免征门槛。

紧随其后的是上涨10万澳元（19%）的Coolaroo，以及上涨约9.1万澳元（17%）的Dallas，目前两地房屋中位价均已突破62万澳元。

即使是墨尔本最实惠的区Melton，房价也增长了近8万澳元（17%），典型住宅目前的成交价格已达到54.8万澳元。

值得注意的是，此次表现最佳的榜单几乎全由曾经名声欠佳的地区占据。这反映出这些实惠区域的人口结构正在发生深刻变化，正日益受到家庭和年轻买家的追捧。

在全市表现最好的前十个市场中，没有一个地区的中位价超过100万澳元。业界预计在未来一年，高价区的涨幅将继续慢于价格低于95万澳元的地区。

PropTrack经济学家Anne Flaherty分析指出，实惠地区涨势强劲的核心原因之一，正是去年10月“首次置业担保计划”的扩张，该政策允许民众以仅5%的首付购房。

位于Frankston North的这栋住宅展示了目前65.5万至72.05万澳元预算能买到的房产。

这栋位于Melton South的三居室挂牌价为49.9万至54.8万澳元，是墨尔本最实惠的待售房屋之一。

尽管目前断定该政策对价格的具体影响程度还为时过早，但Flaherty表示，已有强烈的迹象表明它促进了价格增长，这一趋势在去年最后三个月表现得尤为明显。

这一涨幅时间线与政策扩张高度吻合。当时，该计划取消了收入上限，并将墨尔本的购房价格上限提高到了95万澳元。

PropTrack数据显示，自政策变更以来，维州有220个中位价低于百万澳元的地区已至少增值2万澳元，部分地区涨幅甚至高达7.5万澳元，另有86个地区的公寓也录得类似增长。

墨尔本房屋价值增长最快的郊区

• Frankston North：689,000澳元 — 上涨 112,148澳元（20%）

• Coolaroo：627,000澳元 — 上涨 100,405澳元（19%）

• Dallas：626,000澳元 — 上涨 90,812澳元（17%）

• Melton：548,000澳元 — 上涨 78,379澳元（17%）

• Meadow Heights：662,000澳元 — 上涨 93,453澳元（17%）

• Campbellfield：707,000澳元 — 上涨 99,841澳元（16%）

• Frankston：835,000澳元 — 上涨 113,352澳元（16%）

• Carrum Downs：791,000澳元 — 上涨 106,472澳元（16%）

• Broadmeadows：655,000澳元 — 上涨 87,772澳元（15%）

• Melton South：560,000澳元 — 上涨 71,652澳元（15%）

Flaherty补充说，由于未来几个月可能有更多首次置业者参与该计划，95万澳元以下的价位段将是2026年增长最强劲的部分。

与此同时，虽然预计大多数区的价格会全面上涨，但受制于利率高企的风险，昂贵区的增长空间将比去年略微收窄。

此外，统计局（ABS）的数据显示，维州发放给投资者的贷款价值同比上升。这意味着州际和本地投资者与首次置业者的竞争，也是推高实惠地区房价的另一大因素。

位于Campbellfield的这处房产要价为70万至75万澳元。

位于Meadow Heights的这栋住宅深受首次置业者和投资者的欢迎。

买家代理Miriam Sandkuhler表示，增长数据有力地证明了联邦政府扩张低首付计划的行为确实推高了房价，而经济学家们此前的多次警告均被政府置若罔闻。

她指出，随着2026年再次加息的可能性浮现，该计划潜伏着风险：它正在鼓励人们购买原本可能无法负担的房产。

Sandkuhler警告说，根据进入市场的时间点，如果市场在不久的将来发生任何重大回调，这些仅支付5%首付的买家可能会很快陷入“负资产”状态，即所欠贷款超过房屋本身的价值。

经济学家Anne Flaherty认为，政府对首次置业者的政策支持“肯定”是涨价因素。

位于Carrum Downs的这处房产在2025年吸引了大量买家需求。

她进一步分析称，虽然像Frankston这样表现出色的地区本身具备优势，但其他实惠地区的价格上涨可能是由“大量缺乏经验的人”推动的，其中涵盖了众多首次置业者和投资者。

即便存在上述隐忧，Sandkuhler认为目前市场依然强劲，墨尔本市场自去年初触底以来一直在复苏，增长势头预计将至少持续到加息之前。

墨尔本公寓（Unit）价值增长最快区

• Wheelers Hill：937,000澳元 — 上涨 248,637澳元（36%）

• Frankston South：790,000澳元 — 上涨 143,657澳元（22%）

• Caulfield South：848,000澳元 — 上涨 116,970澳元（16%）

• Dallas：503,000澳元 — 上涨 69,168澳元（16%）

• Campbellfield：455,000澳元 — 上涨 60,628澳元（15%）

• Chelsea Heights：780,000澳元 — 上涨 101,744澳元（15%）

• Broadmeadows：523,000澳元 — 上涨 64,334澳元（14%）

• Meadow Heights：539,000澳元 — 上涨 66,098澳元（14%）

• Hastings：574,000澳元 — 上涨 69,688澳元（14%）

• Jacana：541,000澳元 — 上涨 64,691澳元（14%）

位于北区的房贷经纪人Max O’Sullivan观察到，Broadmeadows周边的大多数首次置业者都在利用政府担保计划或寻求家庭支持。

对于许多追求空间的小家庭来说，在这些地区花60万至65万澳元购买联排或独立屋依然是现实的，而在更靠近市中心的地区，同样的预算只能购买公寓。

此外，该地区约4%甚至更高的租金回报率，对投资者也极具吸引力。

随着Frankston房价飙升，购入此类房产的预算已需约80万至87万澳元。

位于Broadmeadows的这处房产也是房价大幅增长的受益者。

Frankston当地中介Mark Burke透露，Frankston North的房价上涨是真真切切的。他正准备挂牌一套房产，其预估价格比去年2月卖出时高出了10万多澳元。

尽管去年的增长主要由州际投资者带动，但Burke预测，由于目前价格已处高位，今年的投资者热度将有所减退，预计2026年该区的涨幅将回落至3-4%。

他补充称，带有现代化厨房、浴室及特色砖墙外立面的四居室住宅，目前依然能在市场上获得最理想的成交价。