澳洲首置业担保计划违约风险激增？加息之下政府或动用更多纳税人资金（组图）

最新估算显示，联邦政府标志性的首套房担保计划（First Home Guarantee Scheme）正面临成本失控风险，或将给纳税人带来更沉重的财政负担。

2025年晚些时候悉尼拍卖现场的人群：经纪人透露，该计划在10月扩大规模时，曾出现购房者使用该计划的热潮。图片：Rohan Kelly

作为工党旗下的旗舰级住房支持项目，该计划近期备受瞩目。财政部官员透露，随着利率持续上调，这项允许买家仅支付5%首付的计划，其运营成本正随着贷款违约风险的增加而节节攀升。

本月加息进一步放大了该计划的潜在危机。由于担心违约风险超出预期，政府可能不得不拨出更多预算来弥补呆坏账缺口，这一现状已引发各界对国库压力的广泛担忧。

在近期的一次参议院评估委员会会议上，财政部官员的表态令人始料未及。他们证实，为了应对可能出现的违约潮，政府或许需要重新分配更多纳税人的资金。

长期以来，该计划因允许买家背负极高杠杆而饱受争议。在房价高企的当下，购房者仅需5%的首付即可入场，这种低门槛在利率走高的情况下，无疑是一把双刃剑。

澳洲储备银行（RBA）行长密歇尔·布洛克（Michele Bullock）宣布提高利率，可能意味着首套房买家计划的成本上升。图片：Martin Ollman

根据政策规定，政府为借款人欠缺的15%首付提供担保，使购房者能绕过昂贵的贷款机构抵押保险（LMI）。然而，借款人仍需承担剩余95%房价的还款责任，这在加息周期中意味着巨大的财务隐患。

目前，市场普遍担心不断上升的利率会使高额抵押贷款的还款额突破家庭承受极限。此前，财政部已在12月的微型预算中预留了3570万澳币的或有负债以应对违约。

值得注意的是，在澳洲储备银行（RBA）决定将现金利率提高至3.85%——这一两年来首次达到的高点后，官员们正紧锣密鼓地重新评估这项预算的充足性。

工业与科学部长Tim Ayres对该计划负债问题的担忧表示不屑。图片：Nikki Short

财政部首席助理秘书 Dr Nerida Hunter 在参议院会议上证实，该计划的成本审查正在进行中。她表示，官方已考虑到加息对5%首付群体的影响，并将评估对或有负债的最新冲击，结果将在预算报告中公布。

随着工党政府去年10月扩大该计划规模，成本风险进一步加剧。此举不仅取消了申请人数限制，还大幅调高了房价门槛，例如悉尼的上限已从90万澳币飙升至150万澳币。

与此同时，其他城市的门槛也纷纷上调：布里斯班和堪培拉涨至100万澳币，墨尔本调整为95万澳币，阿德莱德与珀斯则分别提高到90万澳币和85万澳币。

经纪人透露，使用该计划的买家正背负更多债务。

Mortgage Choice 经纪人 James Algar 警告称，该计划的受众正面临前所未有的压力。他指出，许多购房者在10月份入市时普遍预期利率会下调，因而选择了浮动利率贷款，目前的局面显然超出了他们的预料。

他补充道，在该计划出台前，贷款额度受首付额度限制；而限制消失后，贷款额度大幅增加。这意味着一旦利率上升，这些高杠杆买家受到的冲击将最为严重，许多人的财务风险已逼近临界点。

尽管警告声不断，政府官员仍坚称计划整体稳健。澳洲住房局（Housing Australia）官员 Emma Jarman 披露的数据显示，截至12月底，该计划下的逾期率仅为0.3%，表现优于主流银行。

自10月扩大规模以来，该计划一直很受欢迎。图片：Rohan Kelly

数据显示，该计划中近四分之三（73%）的贷款处于超前还款状态。相比之下，联邦银行的逾期率为0.63%，澳新银行（ANZ）则为0.75%，这成为政府反驳财务风险论调的关键依据。

工党参议员 Tim Ayres 对负债担忧不以为然。他向委员会表示，虽然这是一项未量化的负债，但考虑到借款人表现出的高度责任感，政府实际面临赔付的几率微乎其微。

国库部长吉姆·查默斯（Jim Chalmers）于10月宣布了首套房担保计划的变动。图片：Getty

针对目前的市场环境，James Algar 建议所有参与该计划的借款人必须明确财务预算。他强调，在当前复杂多变的金融环境下，购房者必须为未来可能出现的各种极端情况做好充分准备。