布里斯班房价两年或涨20%，洪水区房产竟成“香饽饽”？买家：风险也是机会（组图）

核心摘要

尽管布里斯班房价已攀升至历史高位，但洪水区的住宅表现出明显的滞后性：不仅成交周期更长，价格也普遍低于市场平均水平。

毕马威（KPMG）的一份报告发现，布里斯班房价在未来两年内将上涨近20%。

市场趋势

据预测，布里斯班房价在未来两年内仍有近20%的上涨空间。然而，随着极端天气日益频繁，被列为高风险的房屋数量预计也将随之增加。

当前的布里斯班正经历一场史无前例的房地产繁荣。作为全澳购房成本仅次于悉尼的第二贵城市，多项预测显示其房价在未来几年将持续飙升。但在繁荣背后，2011年和2022年洪水摧毁家园的阴影依然笼罩在购房者心头。面对过热的市场，洪水区究竟是无人问津的“雷区”，还是被热钱消解的“价值洼地”？

“讳莫如深的难题”

布里斯班南区 Yeronga 的房产中介 Lauren McHutchison 表示，洪水风险已成为买卖双方无法回避的核心议题。她指出，现在的买家非常理性，大多在参加开放日前就做足了功课，掌握了详尽的洪水分布信息。由于避险心理普遍存在，洪水区房源的意向买家比例仅为普通房源的三分之一，售价也明显偏低。

在 Oxley 执业的中介 Sarah Bailey 也表达了类似看法。她指出，洪水区房产因受众群体较小，往往需要更长的成交周期，许多风险厌恶型买家甚至会直接将其排除在考虑范围之外。

不过 Sarah Bailey 补充道，由于 Oxley 拥有优质的学区和便利的交通，对于预算有限的年轻家庭而言仍具吸引力。不少买家为了能留在这个心仪的社区，不惜在洪水风险上做出妥协。为了确保透明度，中介也会主动提供洪水评估报告和 Develo 报告等专业资料供买家参考。

房地产中介 Sarah Bailey 表示，洪水区的房屋需要更长时间才能售出。

即便面临不确定性，洪水易发区的房价仍在随大市起舞。数据显示，Oxley 的房屋中位价在过去一年内上涨了16.1%，邻近的 Rocklea 同期涨幅更是达到18.3%。

Sarah Bailey 透露，近期 Oxley 洪水区甚至出现了超过100万澳币的成交记录。这一迹象让她坚信市场正在强劲复苏，态势一如2011年大水之后的反弹行情。

根据 CoreLogic 的最新数据，布里斯班住宅中位价在今年1月上涨1.6%，达到1,054,555澳币。与此同时，毕马威（KPMG）预测昆州首府的房价今年将上涨10.9%，并在2027年再录得8.9%的涨幅。

“回报远超风险”的心理博弈

去年10月，Jay Shah 在 Oxley 购置了一套房产。为了给家庭提供更大的生活空间并兼顾孩子上学与通勤，他在经过权衡后选择了洪水区的一处房产。他坦言，由于预算限制，在该地区很难找到100万澳币以下的优质房源。

Jay Shah 表示，虽然洪水风险影响了决策，但他更多将其视为一种购房机会。

Jay Shah 认为，虽然洪水是一个考虑因素，但他更愿意将其看作一种“捡漏”的机会。他表示，洪水并非每年发生，可能是百年一遇，但房产增值的长期回报却清晰可见。此外，他发现该房屋的保险保费与其周边非洪水区的房产相比，并没有显著差异。

然而，澳洲保险理事会（Insurance Council of Australia）公共事务总经理 Mathew Jones 提醒道，每家保险公司都有独特的算法，高风险洪水区（尤其是靠近河流和溪流的房产）通常意味着更高昂的保费。目前全澳约有30万处房产面临严峻的洪水风险，且这一数字正随着极端天气的增加而呈上升趋势。

“决定交易成败的关键”

并非所有人都能像 Jay Shah 那样乐观。去年底卖掉 Oxley 住房的 Lisa McKeaten 表示，她不得不大幅调低对成交价格的预期。

Lisa McKeaten 在去年年底卖掉了她在 Oxley 的家。

Lisa McKeaten 介绍说，她当年是以“优惠价”买入这套曾遭2011年洪水侵袭的房子。但在2022年，该房产再次被淹。面对连年攀升的保险费，加之子女已成年独立，她最终决定出售。

尽管周边一些被淹过的房子卖出了不错的价钱，但 Lisa McKeaten 的卖房之路并不顺遂。

位于 Oxley 的 Epworth St 23号房产曾饱受洪水困扰。

“为了顺利脱手，我们等待了很久，并不得不降低价格预期，”她无奈地表示。对于许多潜在买家而言，洪水风险和高昂的保险成本往往是导致交易最终破裂的决定性因素。