周末狂卖2862套！上海楼市成交量创5年新高，老破小为何领涨？（组图）

周末两天的成交数据，直接把温和小阳春，烧成了火爆的大阳春。

前阵子各大媒体还在说市场平淡、买家不急；转眼就变成中介忙到脚不落地、房东硬气涨价、买家连夜看房。有人说数据掺水，有人说短暂假象，也有人已经悄悄下手。

抛开情绪，真实的市场到底是什么样的？

1套房子7个客户抢，上海楼市真的爆了？

我们先看最直观的数据。周末两天上海二手房合计成交2862套，创近5年周末成交新高。

很多人质疑：是不是把车位算进去了，实际住宅成交没这么多？这里澄清一个误区：上海二手房交易中心的网签数据，一直都是包含车位的，并不是这轮才特意计入。

3月1日施行的新规只是将“产证”分离，并不改变网签流程，不会额外增加统计套数。但凡房源附带产权车位，交易时必须单独网签备案，这是常年不变的规则，不存在“数据注水”一说。剔除车位影响，纯住宅成交同样处于近年少有的高位，热度毋庸置疑。

真实的一线市场，比这个数据更夸张。中环内刚需老破小，已经到了需要抢房的程度。一套房能有七八个经纪人抢着约签，你敢信？

一套挂牌205万的老破小，有客户主动出价190万。放在半年前房东早就主动约谈，现在直接拒谈，连议价的机会都不给。

我们的合作中介反馈，不少片区的刚需老破小已经基本卖空。好户型一挂牌就被买走，买家稍微犹豫一两天，房子就没了。上海楼市，正在从买家挑房变成房东挑客。

观望几年的刚需客确实坐不住了，纷纷从线上咨询转向线下带看。决策周期从之前的一两个月，压缩到短短三五天，甚至当天看房当天下定。3月15日，我们在浦东不动产登记交易大厅，一上午放号423个。

类似的场景也在虹口、普陀等各区交易中心上演。照这个节奏，3月上海二手网签破3万套稳了。上一次单月突破3万套，还要追溯到2021年。

二手房价止跌回升，老破小领涨

这波回暖不是降价换销量，是量和价一起涨。3月16日国家统计局公布全国70城房价数据：2026年2月上海二手房房价环比上涨0.2%。时隔9个月，上海二手房房价终于止跌回升。

具体到产品类型，部分老破小已经率先领涨。建平地杰对口的京浦小区，90㎡户型，总价涨了72万。

对口平南小学+上实西的平南一二村，一套比一套贵。

上海楼市这一轮调整，老破小是先跌的，也是跌幅最深的。很多房源价格已经回到了2015年，安全边际很足。蹲守几年的刚需也明白，再不买可能真就踏空了。

就像内环附近40平老破小，总价180万。新政后公积金额度提高，月供才6000出头，租金能租4200-4500元。用公积金的话，月供压力更小，租金能覆盖大半。租售比超3%的老破小，买房出租比存银行划算多了。这是支撑其价格企稳的关键因素。

供需两旺，流动性激活

一边是成交放量；一边是挂牌量激增。这次不是单边上涨，而是供需两旺、双向发力的健康行情。也是楼市回暖最扎实的信号。

供应端：年前积压的大量卖房需求，趁着这波小阳春集中释放。之前房东怕卖不上价、怕卖了买不进，一直捂房观望；现在市场回暖，不管是刚需卖房还是置换卖房，都愿意出手了。

需求端：沪七条新政发力，限购松绑、公积金提额、买房门槛降低，积压的刚需、置换需求全部爆发。增量需求和存量需求同步进场，直接托起了成交大盘。

现在成交量、挂牌量一起涨，形成良性循环。没有恐慌抢房，没有恶意跳价，更多是刚需刚改的合理入市。之前楼市低迷，核心问题就是流动性枯竭。买家不敢买、卖家不愿卖，市场彻底躺平。而现在，买卖双方都动起来了。楼市这潭水，终于活了。

新房也涨价，开发商不打折了

二手房火热传导，新房市场也同步回暖。新政后，市场信心修复，各大新盘的咨询量、到访量迎来爆发式增长。部分开发商收回折扣、官宣涨价，这在过去一两年根本不敢想。

闵行颛桥保利·都汇和煦，打响涨价第一枪。3月9日，项目发布通知，宣布分阶段收回在售洋房折扣：3月9日起涨价0.5% ，3月23日起再涨1%。

分阶段涨价、逐步收回折扣，释放的信号很明确：开发商对市场预期彻底转向，不再靠低价换销量，底气越来越足。

现在近郊、中环不少品牌新盘都在缩折扣，热门户型直接按原价卖。这是市场回暖的必然结果。政策底已经出现，市场底紧随其后。买卖双方的心态都在发生根本性转变。

买家不再坐等降价，房东不再随意让价，开发商不再被动让利。楼市的定价权，正在慢慢回归均衡。

最后

行情火了，最纠结的还是房东和买家。房东想卖高价，买家怕买在高点，两边都在博弈。结合当下市场，给大家几个真诚建议：

对于房东：真正想卖房的房东，价格不要咬得太死，见好就收。市场回暖，房东硬气很正常，但别乱涨价、坐地起价。尤其是要置换的赶紧卖：现在的窗口期，二手房好卖，新房折扣还在，正是置换的好时机。

对于买家：有刚性需求的可以买；纯投资的继续观望。低总价刚需房价格已深度回调，政策支持力度大，租售比跑赢存款利率，月供压力可控。尤其是一路看房看了两三年的，遇到合适的别再犹豫了。

现在市场回暖，议价空间虽然缩小，但房源选择还比较多，越往后能挑选的“好房子”越少。如果是纯投资、没有刚性居住需求，可以继续观望。这波行情主要由刚需和改善驱动，投资属性不强。

改善置换的买家，建议先卖后买。先把自己手里的老房子出手，锁定房款，再入手改善房。这样既规避风险，又能抓住置换窗口期，避免踏空。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。