花3250万买豪宅竟成飞蛾地狱：英国法院判卖家欺诈并退还巨款（组图）

2019年，格鲁吉亚亿万富翁之女 Iya Patarkatsishvili 花3,250万英镑买下了一套房子。原本以为会过上幸福的日子，万万没想到，风雨都是这套豪宅带来的！

这套位于伦敦诺丁山的维多利亚豪宅，游泳池、水疗中心、私人影院、酒窖、图书室都是标配。

入住几天后，Iya 就发现餐桌上飘着一只蛾子。起初，没有人太在意。一只蛾子，有什么大不了？很快，一只变成了十只，十只变成了数百只。

数百只最终演变成了专家口中“极端程度的侵扰……数量达到数百万只”。她的丈夫 Yevhen Hunyak 在法庭上描述，他们每天要拍死100只飞蛾才能勉强压住局面。

即使如此，每天仍有35只在家里到处乱飞。蛾子钻进了酒杯，钻进了牙刷，钻进了摆出来准备吃的食物里。

他们尝试了各种办法，但蛾子根本不受控制。他们的名贵衣物被蛀烂了一批又一批，孩子们每天与虫为伴。他们终于意识到，问题不是偶发的，问题藏在墙壁里。

原来，前房主 William Woodward-Fisher 在2012至2013年翻新这栋房子时，大量使用了羊毛隔热材料。这种材料在英国因其环保性能颇受追捧，却也恰恰是衣蛾最理想的繁殖温床。

蛾子的卵和幼虫深藏在墙壁与天花板的填充层之中，完全无法从表面察觉。而这一点，卖家早就知道。

高等法院的调查显示，在出售之前，Woodward-Fisher 曾于2018年先后两次委托害虫防治公司 Environ 到访检查。

专家在报告中写得清楚：蛾患无法彻底消除，除非把整栋房子的羊毛隔热材料全部拆除。这是一个需要四到六个月的浩大工程，代价极其高昂。

然而，在出售前的标准书面询问表格（Pre-contract enquiries）中，关于“是否有虫害、是否有关报告、是否有隐性缺陷”这三个问题的回答全是：没有。

法官 Fancourt 在2025年2月作出判决，措辞直接：卖家对这几项回答“并不真诚地相信其正确性”，属于欺诈性虚假陈述（Fraudulent misrepresentation）。

法官同时认定，卖家的动机是“他只想把房子卖掉，然后继续往前走”，而非主动欺骗。但在英国法律框架下，这并不构成免责。

结果是，这笔交易被法庭宣告撤销，Woodward-Fisher 须退回3,250万英镑的购房款。

考虑到买方已居住多年，最终退款约为2,600万英镑，另加约400万英镑的赔偿。其中包括375万英镑的印花税、1.5万英镑的衣物损失、灭虫费用和法律费用，总赔付额约3,000万英镑。

问题是，卖家拿了买家的钱去还了豪宅的大额贷款，还在切尔西买了另一套房子。现在让他退3,000万英镑，他未必拿得出来。

这个案子之所以震动英国房产法律界，是因为它动摇了英国房产交易沿用多年的一条基本原则：Caveat Emptor，即“买家自负”。

这一原则意味着，英国的房产买卖传统上遵循“货物出门，概不负责”的逻辑，买家须自行调查风险。卖家只须诚实回答被问到的问题，但对于没有问到的事，可以沉默。

飞蛾豪宅案的判决重新划定了这条边界。法官明确指出：蛾子属于“害虫”（vermin）的法律定义范围；隐藏在墙壁绝热层中的蛾患，是一种“外观上无法察觉的隐性缺陷”。

既然卖家主动选择回答了书面询问，就必须如实作答。即便不回答，对方是否还会购买是另一回事，但一旦开口，就必须说真话。

法律事务所 Charles Russell Speechlys 的高级律师 Georgina Muskett 评论道，这个判决“令人相当意外”。

因为询问表的措辞其实相当宽泛，买家在入住前也先后到访了至少11次。但法官最终站在了买家一边，因为卖家是在“明知”的情况下隐瞒了关键信息。

飞蛾豪宅案的结局，从某种意义上说，是令人振奋的：英国的法律体系切实保护了买家。欺诈性虚假陈述成立，合同撤销，买家拿回了大部分购房款。

但这场胜利的代价，是六年时间。是在一座“飞蛾地狱”里居住多年，是在英国高等法院打一场代价不菲的官司，以及现在仍未确定的款项追缴。

英国的房产市场是一个规则清晰、保护完善的市场，这是它吸引全球投资者的根本原因之一。但规则的存在，需要你知道规则，并懂得使用规则。而在任何规则介入之前，最好的保护，永远是你在签字之前做的那些功课。