澳洲政府拟削减增值税优惠，年轻“以租养投”族或成牺牲品（组图）

2024年，25岁的悉尼工程师 Jawal Trivedi 在墨尔本北区买下了一套51.7万澳元的投资房。

面对悉尼高达120万澳元的住房中位价，这成了他唯一的“上车”机会。他在悉尼租房居住，同时在异地持有房产，这种被称为“以房养租”（Rentvesting）的策略，正成为澳洲千禧一代和Z世代应对高房价的普遍选择。

然而，这一群体的“资产梦”正面临政策寒流。如果联邦政府在5月预算案中推进资产增值税（CGT）改革，这些试图通过置换房产实现阶层跃迁的年轻人，恐将沦为改革的“附带损失”。

Jawal Trivedi 是一名“以房养租”者（Rentvestor），他在墨尔本拥有房产，但在悉尼租房居住。摄影：Louie Douvis

核心利益受损：CGT改革或将“一刀切”

目前，政府正考虑将持有一年以上的投资房CGT折扣率从50%削减至33%甚至25%，或者恢复1999年前按剔除通胀后的实际收益征税的制度。

尽管房产投资者常被贴上“富有年长者”的标签，但独立住房分析师 Eliza Owen 指出，房产投资已成为许多背景平凡、渴望向上流动的年轻人的重要工具，将其完全“妖魔化”显然有失偏颇。

去年的一项调查认为，现行的50%折扣导致了代际间的不公平。绿党参议员 Nick McKim 对此表示，CGT折扣加剧了“有产者”与“无产者”之间的贫富差距，且年长者往往是这一制度的最大受益方。

并非少数派：过半准买家考虑“以房养租”

虽然毕马威（KPMG）数据显示，目前申请投资贷款的首次购房者仅占全澳的5%至7%，但这一趋势正在迅速扩张。西太银行（Westpac）2025年9月的研究显示，高达55%的未来首次购房者会考虑通过“以房养租”阶梯式进入房市。

Trivedi 直言，若卖房收益缩水，年轻人投资房产的吸引力将大打折扣。Eliza Owen 则认为，这触及了深层次的社会契约问题。几十年来，政府和行业都在灌输房产增值的预期，中途改变游戏规则会让投资者感到被“背叛”，但这正是减少住房投资属性、回归居住属性必须付出的代价。

算一笔账：利润缩水数万，年轻人感叹“被困住”

30岁的营销经理 Basel Aridi 是另一位面临潜在损失的年轻房东。他在阿德莱德买下了一套45万澳元的投资房，目前估值已升至63万澳元。

若按现行50%折扣计算，卖掉房子后他需缴纳约3.93万澳元的税款，净赚14.1万。然而，若改革不设“祖父条款”（即追溯既往），且折扣降至25%，他的税单将飙升至6.04万澳元，利润缩减逾2.1万。

Aridi 焦虑地表示，政府初衷是向超级富豪征税，却忽略了对普通“以房养租”者的打击。这让他感到被政策“困住了”：由于卖房成本过高，他可能被迫长期持有这套已不符合自身需求的房产，进而延迟购买自住房的计划。

房产咨询公司 Maple Property Group 创始人 Beau Arfi 警告称，这种变动可能适得其反。为了避免税负，房东们会倾向于长期持有而非出售，这反而可能导致市场上二手房供应进一步萎缩，加剧购房难题。