判了! $265万房产交房前被水淹，华人卖家惨亏$50万，还得退定金

加拿大BC省一宗265万元的豪宅交易因洪水告吹，买卖双方互指违约。近日，BC省高等法院有了结果，裁定卖家须退还买家13.25万元定金。

图源：bcassessment.ca

本案的争议焦点是列治文 Eperson Road 一栋五卧五卫的独立屋。原告 Cheung 于 2022 年 4 月同意购入该物业。卖家在案件审理期间去世，其女儿 Chen 作为房产经纪人继续以被告身份应诉。

交房前遭洪水泡烂

洪水发生在原定交房前一周。买家拒绝收房，理由是洪水造成房屋严重损坏，已不再是她数月前看房时的状态。

卖家 Chen 认为洪水造成的损失并不严重。她认为合同中的条款要求交房时房屋状态与看房时大致相同，不是交易的关键条件。

买家 Cheung 因此起诉要求返还 13.25 万元定金，卖家 Chen 则反诉，认为违约的是买家。根据上周的裁决，BC省高等法院法官 Jacqueline D. Hughes 支持了买方诉求，判令退还定金并驳回反诉。

据判决文件，买家 Cheung 的父母住在该物业附近，2022 年 4 月初得知其挂牌出售。Cheung 当时还是大学生，在父母帮助下打算购房自住。

Cheung 的父亲实地看房后，与妻女商量并提出了报价。卖家 Lin 接受了高于挂牌价且无条件（subject-free）的报价，双方签订买卖合同。

合同采用 BC 省住宅地产标准格式，包含一项条款：“物业及所有附带物品在交房日应与买家 2022 年 4 月 9 日看房时基本相同。”

判决书显示，Cheung 的父亲是在与自家地产经纪在邻近物业见面后，发现了洪水情况。“会面后他们步行至该物业，Cheung 先生透过前窗看到木地板拱起、变形且潮湿。”

关于卖家 Chen 何时获悉洪灾，双方说法不一。买家 Cheung 的父亲称 6 月 6 日发现后已通知 卖家助理，卖家 Chen 则称自己直到 6 月 8 日才得知。无论何时得知，双方于 6 月 8 日一同到场，随行还有水管工和验房师。

据 Cheung 父亲庭上证词，房屋“非常闷热潮湿，像个湿桑拿”，主层各处都有渗水迹象。“底层木地板全部泡水变形，橱柜和石膏板下部也被泡坏。”

“厨房远处有个热水浴缸，整个被水泡得翘起，连瓷砖都被掀起。房屋外部，验房师指出有水从地基下渗出，后院草坪也因吸水过饱出现积水。”

现场人员拍下了洪水照片提交法庭。当天验房师关闭了水源、锅炉并吹扫了多次跳闸的断路器，卖家当天就叫来修复公司进行紧急处理。

示意图 图源：churchtimes.co.uk

谁违约了？

两天后，2022 年 6 月 10 日，买家的律师联系卖家的律师，表示买家不打算继续交易，并要求退还定金。原告认为洪水令房屋不适合居住，已不再是看房时状态，且因损坏和修复范围，短期内无法恢复。

卖方律师 6 月 13 日回复，坚持买方须履约。交房日后买家并未接收房屋，卖方律师随后又建议重新定一个交割日期。

“你方主张有权解除合同明显站不住脚，”法庭文件引用卖方律师信件称，“洪水造成的轻微外观损伤远未达到允许买方违约的程度，合同中也没有可视为关键条款的相关内容。”

卖家最终于 2022 年 10 月将该物业以 216.5 万元卖给了他人，比 Cheung 的报价低近 50 万元。合同违约责任的认定，主要取决于法官对房屋损坏严重程度的判断。

法官 Hughes 在判决中写道：“原告签约购买的是没有水损历史、可以即刻入住的住宅。而交房日卖方能交付的，却是一套刚经历重大洪灾、仍在修复、损坏范围尚未彻底查明和处理的房屋。”

法官认定房屋状况已构成合同的“根本违约”，买家 Cheung 有权解除合同。法官进一步裁定，合同中的状态条款属于“实质性条款”。

最终，法官判令卖家退还定金及累计利息，并承担原告的法律费用。判决未说明应返还的具体金额。