中国房价暴跌23%，抹平20年涨幅！对澳洲意味着什么？（组图）

中国房价已跌至20年来的最低水平。在债务危机与供应过剩的双重冲击下，早在2005年入市的业主如今也已陷入负资产困境。

国际清算银行（BIS）数据显示，自2021年第三季度以来，中国实际住宅价格持续自由落体，较峰值累计下跌23%。

在房地产领域，不到五年内实际价值缩水近四分之一，已是一场不折不扣的崩盘。

相比之下，2008年金融危机期间美国房市的总跌幅更深，接近40%。但就长期财富破坏力而言，中国此轮崩盘恐怕更胜一筹。

进入2025年第四季度，中国房价已跌破自2005年第二季度有记录以来的最低水平。

自2021年第三季度以来，中国实际住宅价格一直处于自由落体状态，较峰值下跌了23%。图片：由BIS提供

美国市场在全球金融危机（GFC）期间抹去了11年的实际增长，而中国市场至少蒸发了20年。更严峻的是，与美国不同，中国市场至今仍未见底回升。

这场崩盘对澳洲而言是一个不祥的信号。作为澳洲最大出口商品——铁矿石的头号买家，中国将其转化为支撑住宅建设的钢铁。

澳洲联邦储备银行（RBA）前中国房地产分析师 Martin Eftimoski 告诉 news.com.au：“过去20年，中国房地产市场一直定义着澳洲繁荣的模样。”

他指出，澳联储多年前便已预测，中国城市化进程放缓终将拖累铁矿石需求。

虽然美国市场在全球金融危机期间失去了11年的实际增长，但中国市场至少失去了20年的实际增长。图片：Getty Images

根据工业、科学和资源部的预测，澳洲铁矿石出口收入将从2024–25财年的1160亿澳元降至2026–27财年的1070亿澳元。

澳联储的数据显示，中国钢铁需求早在2020年便已见顶，此后的下滑主要由房地产拖累，尽管基础设施和制造业的需求尚能勉强托底。

铁矿石需求减少意味着价格走低，这将直接冲击联邦政府的公司税收入。

财政部去年测算，铁矿石价格每下跌10美元，澳洲财政收入就会减少5亿澳元。

作为全球基准关键指标的新加坡交易所铁矿石期货，周四交易价格约为每吨107美元，较2021年5月的峰值已腰斩有余，走势与中国楼市高度同步。

中国对钢铁的需求在2020年见顶，此后的下降主要由房地产驱动。图片：由RBA提供

AMP首席经济学家 Shane Oliver 表示，中国楼市崩盘“确实令人担忧”，但中国经济已展现出惊人的韧性。

“这轮下滑已经持续了四年，但中国整体经济仍录得稳健增长，铁矿石价格也维持在100美元左右，远高于包括政府在内的大多数预测，”Shane Oliver 说。

他坦言，若下滑持续，问题可能进一步放大。但目前中国已通过电动车、太阳能电池板等产品出口形成了一定对冲，对澳洲大宗商品的需求也持续存在。

与此同时，中国正将铁矿石采购统一归口至国有企业中国矿产资源集团（CMRG）旗下，以提升议价能力；并在西非Simandou布局替代供应源，这些动作都对澳洲出口构成进一步压力。

但 Martin Eftimoski 认为，澳洲经济正在慢慢适应铁矿石需求和价格下行的新常态。

“铁矿石曾让我们经历了一段黄金岁月。但如今，我们需要更努力、更聪明地工作，才能达到过去的成果。”

他认为，澳洲对中国依然握有巨大筹码，西澳的矿石短期内难以被轻易取代。

“如果澳洲明天就停止所有铁矿石出口，中国经济必将陷入衰退。就像霍尔木兹海峡一样，澳洲在钢铁价格上拥有压倒性的话语权。”

住房变成了由投机需求吹起的泡沫——其中的一个症状是“鬼城”，即中国投机者购买但从未使用的空置公寓。图片：Getty Images

中国楼市是如何一步步崩盘的

“中国房地产泡沫真正的起点，是对全球金融危机的应对，”Martin Eftimoski 解释道。

他指出，为了挽救经济，中国当年对房地产市场进行了过度刺激，“这很像2020年联盟党政府推行的HomeBuilder政策。”而中国在过去15年里，一直在为这一决策承担后果。

全球金融危机期间，当中国出口需求骤降，政府大举投资基建与房地产，以人为手段将GDP数字维持在高位。

住房由此沦为投机需求吹起的泡沫。“鬼城”现象便是典型症状——投机者买下公寓却从未入住，整片楼盘就此荒废。

2020年，中国政府并未等待市场自行崩塌，而是主动刺破了这个泡沫。

其“三道红线”政策切断了恒大（Evergrande）等高杠杆开发商的信贷命脉，导致大批已被购房者付款的公寓烂尾。

相关政策还限制了银行可发放的抵押贷款规模，进一步压制需求。加之多年过度建设造成的供应过剩和人口增速放缓，房价承压加剧。

对于在这轮房产热潮中崛起的中国中产阶级而言，结果是灾难性的。

抑制投机虽然奏效，却也带来了意想不到的副作用——大量中国家庭陷入“变穷”的焦虑，消费支出随之放缓。

“中国大多数中产阶级把财富存储在房产中。我说的存储财富，是指他们的全部身家，”Martin Eftimoski 说。

“楼市崩盘粉碎了他们的消费信心，也是当地通缩和经济不稳的主要推手。消费信心至今未见实质性恢复，人们已转向购买黄金而非房产来保值。”

像恒大这样的大型开发商被切断了贷款，无法完成民众已经付款的公寓。图片：AFP

中国式崩盘会在澳洲上演吗？

Metropole创始人 Michael Yardney 认为，中国的楼市崩盘源于一套独特的环境因素，在澳洲复制的可能性不大。

“澳洲不会‘传染’中国的房产崩盘，但我们与中国经济周期紧密相连，这才是真正的风险所在，”Michael Yardney 表示。

“对澳洲住房市场的直接影响，比许多人想象的要有限得多。”

他指出，对澳洲的主要冲击集中在经济层面：钢铁需求下滑将传导至大宗商品价格、国民收入以及政府财政收入。

他也不认为中国买家会为追逐资本收益而涌入澳洲市场。

“受制于资本管制和地方限制，中国买家近几年已大幅撤退，不再是左右澳洲房价的主导力量。”

相反，澳洲住房市场的真正驱动力来自国内基本面——强劲的人口增长、长期的供应不足，以及紧绷的租赁市场。