【税务】开发商的样板房可以即时全额费用抵税吗？

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我们的房地产开发商客户通常会询问：

从所得税的角度来看，在土地上建造临时样板房是否属于经常性支出而非资本性支出？

如果是，那么在满足其他条件的情况下，《1997年所得税评估法》（ITAA 1997）第40-BB分部的临时全额费用化措施将允许立即全额抵扣。

案例：Masterion Corporation Holding Co Pty Ltd 诉 澳洲税局

行政复审法庭（ART）不同意澳大利亚税务局（ATO）的观点，即该公司用于建造样板房的支出属于资本性支出，且根据《1997年所得税评估法》（ITAA 1997）第8-1条不可扣除。因为澳大利亚税务局将样板房视为“建筑物”，而非“设备” 。ATO认为该样板房应适用《1997年所得税评估法》第43分部（资本工程），而非第40分部（资本折旧）。若其属于“设备”，则可适用《1997年所得税评估法》第40-BB子分部作为全额抵税。

相反，ART裁定有利于税务人，认为该支出具有营运性质，因此根据《1997年所得税评估法》第8-1条，可作为一般扣除项在所得税中扣除。该支出属于具有营运性质的营销费用。

法庭的裁决理由

本案的核心要点在于：临时展示样板房不可居住，且其初衷始终是待原有设计不再具有市场竞争力时予以拆除和/或替换为更新设计。该展示样板房类似于模型，会需要被拆除，或者不可用于出租。

ART提出以下观点：

• Masterton公司建造临时样板房的支出目的，旨在宣传和推广其长期从事的住宅建筑与销售业务。因此，该营销费用——即使金额巨大且属一次性支出——表面上应计入营业收入；

• Masterton 公司长期以来的核心业务是作为住宅建筑的承包商

• 每套样板房仅用于向客户推广最新设计，直至被新设计取代；

• 建造样板房的支出并未扩大Masterton公司建造和销售住宅的业务规模。这是因为Masterton公司并未通过收购资产或进入新市场等方式，对其业务结构或产能进行调整或扩充。样板房支出是Masterton公司持续经营过程中的一部分，该公司通过常规投入来增加日常销售额并获取常规回报，二者之间的差额即为利润或亏损；

• 这些支出作为既定业务的一部分，在相当长的一段时间内具有经常性和持续性。换言之，就建设成本而言，这些营销支出是随时间推移而产生的渐进性开支，作为Masterton公司整体广告和营销战略的一部分，已被证明非常成功。证据表明，没有一座样板房是建好后就一劳永逸的，而是会不断更新以满足持续的需求。在样板房方面的支出是反复发生的、重复的或持续的，且已持续数十年。

参考：

Masterton Corporation Holding Co Pty Ltd and FCT [2026] ARTA 160,

National Australia Bank Ltd v FCT [1997] FCA 1394.

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