曾经领跑如今吊车尾，墨尔本房价已被阿德莱德赶超！现在是买房抄底好时机吗？

为澳洲两大国际大都市之一，墨尔本一直名列世界最宜居城市前茅，历史上也曾是全澳最强劲的房地产市场之一。然而如今，它的表现却明显落后于其他首府城市。这种局面会否扭转？答案远非一目了然。

过去五年间，墨尔本房价涨幅在所有首府城市中垫底。

Domain 3月季度房价报告显示，布里斯班、珀斯、堪培拉，甚至史无前例的阿德莱德，中位房价均已反超墨尔本。

Domain研究与经济主管 Nicola Powell 表示，近期房价虽小幅下跌，但鉴于该市场对利率变动的高度敏感，这可能标志着墨尔本市场势头正在转变。

这一变化凸显了墨尔本地位的微妙演变：这座昔日以高房价著称的城市，如今反而成了“追赶者”。

在部分房产专家看来，墨尔本相对较低的价格，为买家打开了一扇难得的机会之窗。

与此同时，这座城市的基本面正再度发生变化。流入维州的移民数量回升，而建筑行业面临的逆风则暗示住房供应可能收紧。分析师指出，这一动态或将推高房价，为投资者带来增长机会，也进一步加大首次置业者的负担压力。

但房产研究机构 Cotality 的数据显示，受联邦预算案可能涉及税务调整、经济不确定性及进一步加息预期等因素影响，墨尔本房价在截至4月的三个月内再度下滑1.5%。

短期下跌凸显出市场的不确定性：部分领域出现改善，但宏观经济压力仍在压制房价。

图片来源：SBS News

澳新银行（ANZ）最新的住房预测显示，墨尔本房价2026年将下跌1.7%，悉尼预计下跌0.7%；相比之下，珀斯（上涨12.3%）、布里斯班（上涨9.7%）和阿德莱德（上涨5.7%）均有望录得增长。

换言之，即便市场开始回暖，墨尔本短期内仍将跑输其他首府城市。

那么，澳洲民众该如何解读这些互相矛盾的信号？

为何墨尔本掉队了

2022年，受一连串快速加息削弱借贷能力、冷却需求的影响，墨尔本房价出现下跌。

但低迷并非仅由利率驱动。土地税调整削弱了投资者意愿，疫情期间的人口外流，以及相对于其他州更为稳健的新房供应，都放大了这波放缓。

这些因素共同作用，形成了一个罕见的交汇点：需求走弱的同时，供应却保持相对韧性。

直到去年年底，墨尔本的中位房价才回到并短暂超越2022年的峰值。

这种延迟复苏，拉大了墨尔本与珀斯、布里斯班等快速增长市场之间的差距——在这些市场，供应紧张加上强劲的人口流入，大幅推高了房价。

Cotality Australia研究负责人 Gerard Burg 表示：“我们曾看到人口从墨尔本和维州迁出，这是对疫情期间墨尔本封锁措施的回应。”

“现在这种情况已经逆转，”他告诉 SBS News。

人口增长的回归是一个关键转变，但仅凭这一点不足以推动房价快速反弹。Gerard Burg 指出，部分原因在于墨尔本住房供需的匹配度优于其他首府城市。

“在供需平衡方面，墨尔本市场比珀斯和布里斯班好得多，在较小程度上也优于阿德莱德。”

“这是一个关于负担能力的故事”

墨尔本和悉尼曾是澳洲住房负担能力最差的城市，尤其是以家庭收入作为衡量基准时。

自2022年以来，随着房价收入比飙升，珀斯、布里斯班和阿德莱德在这一指标上均已超越墨尔本。

这一逆转悄然重塑了墨尔本在全国住房版图中的角色：从压力最大的市场之一，变成了如今提供相对“负担能力缓冲”的市场。

Cotality 数据显示，去年3月，悉尼典型住宅价格略高于平均年收入的10倍。阿德莱德以9.5倍居次，随后是布里斯班（9.1倍）、珀斯（8.2倍）、霍巴特（7.6倍）和墨尔本（7.1倍）。

这一差距已显著影响澳洲人的居住选择。

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“过去三个季度，我们看到维州出现人口净流入，”Gerard Burg 表示，他认为这在很大程度上反映了负担能力的问题。

“墨尔本房价相对而言更负担得起……有些人似乎正在用脚投票。”

这一转变印证了许多住房经济学家的观点：当前全澳范围内的人口迁移和需求，是由相对负担能力驱动的，而非绝对价格。

矛盾信号让市场前景扑朔迷离

Gerard Burg 表示，墨尔本市场呈现“混合信号”。

一方面，早期疲软迹象已经显现。他指出，需求已经放缓，加上利率上升、能源价格及通胀持续不确定，需求可能进一步走弱。挂牌量也悄然上升，待售存量高于五年平均水平。

另一方面，跨州移民趋势正在上升，部分原因是墨尔本相对大多数其他首府城市具有“显著的负担能力优势”。

与此同时，不断攀升的建筑成本影响了新房开发的盈利空间，可能限制供应并推高房价。

“以目前的中位价水平，在土地上新建一栋房屋还能赚钱吗？相比之下，在布里斯班或珀斯这样价值快速增长的市场做建筑要容易得多，”Gerard Burg 说。

分析师警告，如果建筑进度放缓恰逢人口增长回归，市场收紧的速度可能快于预期。

综合这些因素，“你可以预见这样一种情况：墨尔本在中期阶段可能会表现出色，”Gerard Burg 说。

值得注意的是，墨尔本较弱的房价增长并不全然是疲软信号。Gerard Burg 表示，这“很大程度上反映了维州在此期间住宅竣工量领先全国，其中很大一部分是独栋房屋。”

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“这段时间的适度房价增长，从投资者角度看是负面的，但从首次置业者角度看则是利好，”他说，“在墨尔本，首次置业者的资金效用几乎比其他任何城市都要高。”

“绿芽”显现，但市场恐仍将“颠簸”

房产投资咨询公司 Follio 创始人、Follio Property Podcast 主持人 Lachlan Delahunty 表示，虽然市场已露“绿芽”迹象，但在经济逆风以及5月预算案即将调整资本利得税和负扣税的背景下，市场在可预见的未来可能仍将“颠簸”。

“但我认为墨尔本现在是一个中长期的布局，”他告诉 SBS News。

基于对未来3到10年的判断，他认为墨尔本当前的价值机会相当可观。

“我认为这将是一个我们回头看会感叹'哇，真不敢相信墨尔本当时竟然那么便宜'的时刻。”

他认为墨尔本的基本面非常扎实。

“人口增长非常强劲，房产在市场上的成交天数显著缩短……这都显示需求正在改善，”他说。

租金中位数也呈上升趋势，使这一市场对投资者更具吸引力。

首次置业者面临“挑战性局面”

Domain 的 Nicola Powell 表示，维州一直是全澳首次置业者最活跃的州之一，“这得益于其住房市场条件通常更为温和。”

“在做房产决策时，无论你是哪类买家，花时间慢慢考虑都能帮你做出更好的决定，”她告诉 SBS News。

“在充满FOMO（担心错过）情绪的市场里，仓促下的决定未必适合自己。所以我认为，当市场放缓时，能为买家提供更清晰的判断空间，让他们有时间做出购买决策。”

不过她也警告，未来可能出现“挑战性局面”。市场走软叠加进一步加息的可能性，或将给近期的首次置业者带来风险，尤其是那些财务缓冲有限的买家。

“你肯定不想陷入负资产的境地，”她解释道。所谓负资产，是指抵押贷款未付余额超过所购房产的市场价值。

对首次置业者而言，这意味着必须预留财务缓冲，以应对可能再来的两次加息。

综合来看，墨尔本住房市场仍受多股力量的拉扯。短期压力犹存，但不断改善的人口增长与相对负担能力，预示市场有望在中期逐渐企稳走强。