就在明晚！澳洲税收系统大变天！大批人抛售房产，租金恐将疯涨（组图）

就在明晚，澳洲2026-27财年联邦预算案将揭晓。本次拟调整实行近30年的房产负扣税与资本利得税折扣，牵动200万房产投资者利益，也将深刻影响数百万租客。

市场已提前恐慌，房东集中抛售投资房，租赁房源锐减，业内预判租金或将大涨，澳洲房产市场风暴已然酝酿。

税改大变天！负扣税 + 资本利得税双调整

澳洲房产市场的核心红利，一直是负扣税和 50% 资本利得税折扣两大政策，1999 年霍华德政府推出后，直接让房产成为 “最优税务工具”。

简单说，负扣税允许房东把投资房的亏损（如房贷利息、物业费）抵扣工资收入，少缴个税；

而持有房产超 1 年，卖房增值部分仅需缴 50% 的税，双重优惠让大量资金涌入房市，也推推高了房价。

这次预算案的改革，堪称 “釜底抽薪”，核心有两点，细节已陆续曝光。

第一，负扣税 “新旧划断”。

现有近 100 万房东受 “祖父条款” 保护，已持有的房产继续享受负扣税优惠，不受影响。

但从 2027 年起，新投资者购买现房将彻底失去负扣税资格，只有新建住房能申请优惠，相当于直接锁死存量房的投资红利。

第二，资本利得税折扣取消，改与通胀挂钩。现行 50% 的固定折扣将废除，回归 1999 年前的模式，只对剔除通胀后的真实增值部分征税。

更关键的是，改革采用 “分段计税”：政策前的增值按旧规则，之后按新规，持有时间越长的存量房，税负可能越重。

政府声称改革是为了 “代际公平”，纠正 “富人靠税减免、年轻人买不起房” 的失衡现状，但工党面临 “违背竞选承诺” 的争议 —— 大选前曾明确排除调整两大税制的可能。

反对党更是怒批这是 “缺钱政府的税收掠夺”，但市场普遍认为，税改落地已成定局，只是力度强弱的问题。

恐慌性抛售潮！2.2 万套出租房撤离市场

税改靴子未落地，房东们已经坐不住了，一场 “洪水式抛售” 正在澳洲各大城市上演。

最新数据显示，过去三个月，全澳共有 22640 套出租房被房东紧急出售，创下历史纪录。

其中墨尔本最猛，达 5565 套；悉尼紧随其后，有 4865 套，两大城市的内城区、CBD 周边成了抛售重灾区。

这批抛售的房东，大多不是富豪，而是普通家庭投资者。

他们当初加杠杆买房，靠负扣税抵扣房贷压力，如今加息、生活成本高企，本就勉强支撑，税改消息成了 “最后一根稻草”。

悉尼一位房东直言：“负扣税没了，持有房子纯亏钱，不如趁现在房价还没跌，赶紧套现离场”。

还有不少房东是 “提前避险”，担心后续政策更严、房价下跌，赶在预算案公布前出货。

FoundIt 研究主管 Kent Larnder 表示，这种恐慌虽不理性，但正在彻底改变投资者的持有决策。

更让人担忧的是，这些抛售的出租房，大多不会再回归租赁市场，要么被自住买家买走，要么空置，直接导致租赁房源 “不可逆缩水”。

贷款经纪 Brett Sutton 透露，最新民调显示，61% 的投资者表示，税改落地后会减少房产投资，甚至继续抛售，这意味着后续租赁房源还会持续减少。

租金恐疯涨 30%！租客成最大受害者

房源少了，需求却没减，澳洲租赁市场本就供不应求，这次税改叠加抛售潮，直接把租客推到了 “风口浪尖”。

业内预警，未来两年，悉尼、墨尔本等城市租金可能暴涨 20%-30%，部分区域甚至更高。

已经有房东放话，一旦负扣税取消，直接大幅涨租。

墨尔本一位拥有投资房的房东直言，要把每周租金从 865 澳元涨到 1235 澳元，直言 “负担不起就搬走”，态度十分强硬。

房产投资圈专家 Nathan Birch 更是警告，税改后租赁缺口扩大，租金上涨是必然趋势，低收入租客将面临 “无房可租” 的困境。

残酷的现实是，大部分租客根本没有能力买房，只能被动接受涨租。

房贷门槛、印花税、持有成本，让买房对很多租客来说遥不可及，他们的选择只有两个：

要么咬牙承担更高租金，要么被迫搬到更远、配套更差的郊区，甚至面临无家可归的风险。

这场由预算案引发的房产震荡，本质上是利益的重新分配：政府想通过税改调节财富差距，投资者为自保抛售离场，最终所有压力都压在了租客身上。

5 月 12 日预算案正式公布后，具体细则大概率还会有调整，但可以肯定的是，澳洲房产和租赁市场，再也回不到从前了。

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