负扣税保留也救不了房价？澳多地大批期房亏本出售，专家：问题出在这（组图）

专家表示，随着本周预算案的出台，期房公寓在转售过程中价格并未出现显著上涨，因此这类房产备受关注。

从明年7月起，二手房买家的负扣税优惠将被取消，而新房买家仍可享受这一优惠。

然而，新房业主可能会发现，由于未来买家无法享受同样的税收优惠，他们的房产对买家的吸引力有所下降。

本周预算案出炉后，楼花公寓销售备受关注。

Quantify Strategic Insights 数据主管 Angie Zigomanis 曾对楼花单位的价格表现进行过专门研究，结果显示这类房产的价格增长普遍落后于二手住宅。

他表示，研究发现楼花购入价与后续转售价之间的差额，此前曾对期房的销售表现进行过研究，他发现期房的价格涨幅往往低于二手房。

他解释说，投资者选择新公寓，看中的是新房可享受的税务折旧优惠。但下一任买家无法获得同样的好处，自然也就没有动力支付同等价格。

明年7月之后，新公寓买家若想转手出售，下家既享受不到负扣税，也无法获得同等的折旧优惠。

“风险在于，除非整体市场强劲上涨、能‘水涨船高’，否则很难从转售中获利，因为下一任买家不愿支付同样的价钱。”

CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示，市中心高层公寓的表现普遍逊于边缘地带的“独立屋与土地”，当然也有例外，部分楼花项目在资本增值方面表现亮眼。

他特别点名了新公寓供应过剩的地区。

“在高层公寓密集或新公寓激增的城区，房价变动幅度较低甚至为负，亏损销售的比例也很高。”Lawless 说。

例如，CoreLogic 数据显示，Sydney Olympic Park 的公寓价格在过去十年下跌了15.1%，墨尔本 CBD 的公寓价格也下挫了8.4%。

去年第四季度，墨尔本地方政府辖区内售出的公寓中，近一半为亏损交易；悉尼 Parramatta 的这一比例也接近29%。

Australian Housing and Urban Research Institute 执行董事 Michael Fotheringham 表示，价格表现的好坏，取决于新公寓的类型和位置。

“Docklands 大量建造的一室公寓确实没有增值，因为过去十年墨尔本建造的公寓数量相对其他地方来说实在太多了，”他说。

他认为悉尼转售价格涨幅较高，主要是因为新增住房供应较少。

投资者亲历：赌的是10年后

悉尼人 Jordan Galea 在2021年开始物色投资房时，把所有选项都纳入了考虑，包括楼花。

彼时年仅20岁的他坦言自己对理财一窍不通，但深知房产是投资的“坚实基础”。

Jordan Galea 已拥有一处投资房，目前正在寻找下一处。

“我对悉尼市场做了自己的研究。当时觉得买楼花公寓在负担能力上是个不错的选择，”经营机械维修店的 Galea 说。

“看起来挺合理，但加上物业费，要考虑的因素就多了。”

最终，他在自己居住的 Hawkesbury 地区买下一套独立屋，他父亲在该区已拥有四处房产。

现年25岁的他正专注于购置第二套房产，但并不排除入手楼花的可能。

“如果负扣税能保留，看价格和地段，买楼花似乎也是个不错的决定，并不算坏主意。”

不过，他的房产投资顾问、来自 Leverage Property Advisers 的 Gianni Musumeci 对楼花公寓和“独立屋与土地”组合持谨慎态度。

“我会为了那点税务优惠，跑到荒郊野岭买一套千篇一律的房子，或者去买那些供应见顶、缺陷重重的公寓吗？”

Musumeci 强调，对长期投资者而言，负扣税只是众多考量之一。

“投资从来不只是为了拿那些税务好处。真正的问题是：这能不能帮我实现财务目标？我的财务状况能不能撑得起长期持有？”

五年实战：亏着租金等翻身

59岁的墨尔本商业教练 Lisa Guglielmino 五年前开始投资楼花，当时她和丈夫正在筹划退休。

Lisa Guglielmino 拥有两处投资房。

夫妇俩目前持有两处投资房——一处是墨尔本 Eynesbury 的“独立屋与土地”项目，另一处是昆州的一套公寓。

她坦言，想买楼花的“普通投资者”必须有承受短期亏损以换取长期回报的心理准备。

“这是一种心理考验，因为 Eynesbury 那套房子的价格一直没涨，”她说，“我们其实在亏钱，租金也从来没涨过……利率上去了，租金却纹丝不动。”

“我们赌的是10年后它会是一项非常好的投资。”

她不排斥再次买楼花，但认为有意入手新开发项目的投资者可能早就出手了。

“买楼花是有风险的，你必须信任你投资的对象，”她说，“对小投资者来说，现在的经济环境已经够让人焦虑了，这肯定会让他们放慢脚步。”

她的贷款经纪人、来自 Mortgage Choice Williamstown 的 Jonathan Lee 也持相同看法。

虽然他一向支持投资新房，但周二晚间预算案出炉后，他对客户的建议是“先按兵不动”。

“我不知道贷款机构会怎么操作，”他说，“他们会不会设个勾选项，问‘这是新房还是旧房’？”