澳洲高端房产大缩水！受加息重创，部分城区房价跌幅超三成

过去12个月，悉尼部分蓝筹城区的房价跌幅竟高达三分之一，水岸豪宅区首当其冲。

在利率持续攀升、通胀加剧的双重压力下，悉尼房产市场正经历明显回调。与此同时，全球经济不确定性以及房产税政策的变化也让买家信心动摇。

最新数据显示，市场整体走弱之际，内城区、高端市场和水岸地段下跌尤为显著，部分城区年跌幅接近30%。

PropTrack房价指数（Home Price Index）也证实，悉尼房价已跌破今年2月下旬的峰值。

新数据展示，Kirribilli的公寓价格年跌幅最大。图：iStock

North Avoca是房屋价格年跌幅最显著的区域之一。

跌幅榜上，东区、下北岸和北部海滩等传统高端区域全线“沦陷”。其中，Kirribilli公寓以32.3%的年跌幅高居榜首，Waverley和Kurraba Point紧随其后，跌幅约为20%。

独栋别墅市场方面，Warrawee以25.9%的年跌幅领跌，North Avoca、Sylvania Waters、Longueville和Queens Park也出现明显下滑。

分析人士普遍认为，利率上升是本轮回调最主要的推手，预计未来几个月房价或将继续下行，至少增长会进一步放缓。

REA Group高级经济师 Anne Flaherty 表示，沿海地区是受影响最严重的地区之一。

REA Group高级经济师 Anne Flaherty 表示，疫情重塑了人们的生活与工作方式，沿海地区一度成为最炙手可热的置业目的地。

“这推动了2020年至2022年间价格强劲上涨，但也大幅削弱了可负担性，使这些市场更容易受到回调冲击，”她说。如今许多偏远和沿海地区的涨势已明显放缓，部分城区甚至开始下跌。

Anne Flaherty指出，由于沿海市场价格本就高于其他偏远地区，利率上升带来的冲击在这些区域被放大。

经济学家、经纪人兼 Its Simple Finance 创始人 Joseph Daoud 表示，房产市场正在经历一次回调。

经济学家、经纪人兼Its Simple Finance创始人Joseph Daoud也认为，住房市场正在经历回调，而从历史规律看，最先受冲击的往往是高端市场。

他指出，目前市场低端由首套房担保（First Home Guarantee）计划下的首次购房者撑起，需求持续而供应有限，因此悉尼150万澳元以下的房产价格仍在上涨。

但随着澳联储（RBA）持续加息，房贷持有人被迫削减支出，借贷能力受限，能负担高端房产的人群也随之缩减。

“高端需求下降，加上今年预计还会进一步加息，房价可能继续走低，”Joseph Daoud说，“真正的问题是会跌多少，分析师预测，到2026年底悉尼房价跌幅可能高达6%。”

悉尼东区受到房价下跌重创。图：NewsWire / Simon Bullard。

Shore Financial 创始人兼首席执行官 Theo Chambers 则从买家结构角度作出解读。他表示，许多跌幅显著的城区恰恰是年轻专业人士或换小房者的聚集地，而这两类人群的债务风险相对更高。

“我们发现，近期刚有孩子的年轻专业人士财务压力最大，他们往往是在当前环境下愿意出售并接受较低报价的群体，”他说。

Theo Chambers指出，Kirribilli、Kurraba Point、Elizabeth Bay、Longueville以及东区等地的年轻专业买家压力尤其大，因为这些市场本就昂贵，许多人把全部资产都押在了房产这一个篮子里。换言之，可负担性压力最大的区域，往往就是市场低迷时回调最猛的地方。

他还分析，市场强势时，买家因看好蓝筹区的活力，愿意支付远超指导价的金额；而市场转弱时，这份信心会迅速瓦解，好价与坏价之间的差距按百分比计算极其惊人。

Shore Financial 创始人兼首席执行官 Theo Chambers 表示，年轻买家压力很大。

至于换小房者群体，Theo Chambers以North Avoca和Longueville为例：前者多为度假屋抛售，后者则是希望套现房产净值、转向更小物业并将资金用于投资创造收入的卖家。

不过他也对市场抱有信心。“民众正在把未来的加息提前消化，价格的初步冲击正在发生，”他说，“这种价格疲软的窗口期通常很短，一般只持续三到六个月。到今年年底，我认为市场会企稳。”

Rydalmere是另一个受到房价大幅下跌打击的区域。

悉尼价格下跌区域（年度）

（U代表公寓，H代表独立屋）

Kirribilli U -32.3%

Waverley U -26.5%

Warrawee H -25.9%

Kurraba Point U -21.6%

North Avoca H -20.1%

Elizabeth Bay U -19.2%

Sylvania Waters H -19.1%

Longueville H -18.9%

Darling Point U -18.3%

Rydalmere U -18%

Queens Park H -17.6%

Killara U -16.2%

McMahons Point U -15.4%

Rozelle U -15.4%

Mosman U -13.5%

Northbridge U -12.4%

Bellevue Hill U -12.2%