负扣税大改，澳洲房价恐跌4%！专家：富人更富，穷人更穷（组图）

澳洲住房市场长期建立在一个简单的假设之上：只要你买得起投资房，税务系统就会帮你扛下去。但本周公布的联邦预算案，彻底打破了这一假设。

财长 Jim Chalmers 在周二宣布，将对负扣税和资本利得税优惠进行彻底改革。批评者认为，这两项长期存在的税务优惠刺激了投资者需求，加剧了住房可负担性危机。

大多数经济学家预计，这些变化只会对房价产生适度的下行压力，对租金的上行压力也有限。然而，房产业界不少人士警告，此次改革可能导致投资者需求骤减，进而引发新一轮租金飙升。

预算案的调整进一步巩固了自住房（以及养老金）作为最节税财富积累方式的地位。年轻人在拍卖会上被加价击败的概率或许会下降，但在这个全球最昂贵的房市之一，他们恐怕依然买不起房。

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置业代理机构 Australian Property Scout 总监 Sam Gordon 直言，这项税改只会让“富人更富，穷人更穷”。他预计租赁市场将出现供应短缺，租金上涨将令租客更难攒够首付。

“投资者的信心和情绪将下滑，进入市场购房的投资者数量会显著减少，”他说，“这将造成严重短缺。我们已经身处租赁危机之中，而我相信，我们即将进入危机的另一个层级。”

从 2027 年 7 月 1 日起，投资者将不能再对现有住房（established properties）进行负扣税，该优惠将仅限于新建住宅。周二之前购买的现有房产可获豁免，养老基金和经济适用房也设有例外条款。

在新制度下，房产经营亏损的投资者只能用亏损抵扣租金收入或资产出售时的资本利得，不能再抵扣其他形式的收入。多余的租赁损失可以结转，用于抵扣未来的租金收入或资本利得。

与此同时，现行的个人 50% 资本利得税折扣也将自 2027 年 7 月 1 日起取消，取而代之的是通胀指数化模型，即仅对资产从该日期起产生的“实际收益”征税。

从 2027 年中起，投资者出售房产和股票时还将面临最低 30% 的资本利得税率，1985 年之前购买的资产也将首次被纳入征税范围。

HSBC 首席经济学家 Paul Bloxham 表示，税改将给房价带来下行压力，同时也会推高租金，因为现有房东会通过加租来弥补更高的税务负担。

Australian Property Scout 的 Sam Gordon 认为，联邦政府的房产税改革只会让富人更富，穷人更穷。

不过 Bloxham 也指出，政策中的多重缓冲条件——“祖父条款”安排、一年的过渡期、聚焦新建住房，以及对所有资产类别资本利得税变化一视同仁——都将显著缓和其冲击力。

他分析称，税务调整旨在抑制投资者不断膨胀的信贷需求，并遏制他们购买现有住房而非新房的倾向。数据显示，投资者占房贷比例已从 2019 年 12 月的 27% 攀升至 2025 年 12 月的近 40%。

“这意味着未来投资者对现有住宅的需求应该会下降，”Bloxham 说。

澳洲房产投资者委员会（PICA）主席 Ben Kingsley 则预测，房产投资将从偏远地区回流城市，因为城市土地的增值潜力历来更强。

“放眼全球其他大型经济体的市场，它们的土地价值都享有溢价，而且并没有像我们这样的税务设置，”他说，“这给了我极大信心——在那些超级城市、在我们的核心经济引擎中，房价将继续上涨。普通澳洲人仍然会把住宅物业视为安全、稳定且持续升值的投资。”

Kingsley 指出，过去有一批投资者频繁进出房价较低、库存有限的偏远城镇，钻现行税务制度的空子，这对租赁市场并无益处。

“这些投资者的意图未必是真心提供长期租赁住房，而是把房产商品化，这正是我们不需要的，”他说，“新一代投资者被引导去投机房产，资本利得税改革将把这些投机者剔除出局。这些市场的挂牌量将激增，而买家需求下降将带动价格回调。”

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房价会跌，但跌多少？

经济学家普遍认为，税改将使房价涨幅减少几个百分点，但冲击波及市场的速度仍存在不确定性。

财政部预测，这两项措施将使房价在几年内的累计涨幅比原本少约 2%，购买中位价住房的买家因此可节省约 19,000 澳元。但房价涨幅放缓也会导致未来住房供应略减，进而推高中位租金每周约 2 澳元。

Barrenjoey 首席利率策略师 Andrew Lilley 估计，税改将使价格下降约 3% 至 4%；联邦银行的 Trent Saunders 则估计降幅约为 3%。

“房价受影响最大的将集中在投资者参与度最高的板块。公寓、联排别墅以及价格较低的现有住宅，所受冲击可能比自住者主导的独栋房屋市场更明显，”Saunders 说。

他也警告，市场情绪的转变可能导致短期内房价反应更为剧烈。“如果出现这种情况，未来一年的价格增长放缓幅度可能会超过基本面所暗示的水平。”

Saunders 估算，就对买家即时现金流的冲击而言，负扣税改革相当于投资者房贷利率上调 0.9 至 1.55 个百分点。

“对那些边际税率高、杠杆率高、租金回报率低、利息支出大的投资者影响最大——而这些人，正是最有可能在旧规则下进行负扣税的群体，”他说。

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不过他指出，负扣税改革的终身成本可能较低，因为投资者仍可结转租赁损失，在最终出售房产时抵扣利润。

“部分税务利益仍可在日后实现。这种利益被推迟了，从现值角度看价值打了折扣，也无法再帮投资者覆盖年度持有成本。但这无疑会减轻政策变动对住房市场的部分冲击，”Saunders 说。

他还强调，资本利得税改革并不必然导致更高的税收，最终取决于这段时间的通胀和房价走势。

“如果房价涨幅仅略高于通胀，指数化制度可能比原来的 50% 折扣更划算，因为投资者只对实际收益纳税。但如果房价实际涨幅强劲，新制度就不如旧制度有利，因为投资者不再享有全额名义收益的 50% 折扣。”

预算案中所附的分析显示，财政部发现 50% 折扣对房屋这类高回报资产的通胀补偿过度，但对回报较低的公寓通常补偿不足，这意味着在新制度下，公寓可能更具投资吸引力。

从长远来看，Bloxham 表示，政策组合的变化可能将相对激励机制转向“持有自住”而非“出租投资”，“但它并未直接解决澳洲住房市场的核心症结——供应受限。”

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住房工业协会（HIA）警告称，预算案的即时效果将是住房供应减少。财政部预测，税改将在未来十年内减少 35,000 套住宅供应，不过通过投入 20 亿澳元用于新建住房开发的供水、排污等基础设施建设，预计可额外带来 65,000 套新建住宅。

Ray White Group 常务董事 Dan White 表示，澳洲房地产市场最忌冲击，而这次的房产税改革，是该国经历过的最大冲击之一。

“在试图压低现有市场房价、帮助首置业者入市的同时，他们彻底忘了租客，”他说，“全澳有 290 万户家庭在租房，并非所有人都能买得起房。他们被遗忘了。”

White 认为，通过取消现有房产的负扣税优惠来推动投资者转向新房，这一思路并未经过通盘考虑。

“投资房的平均价格远低于新建一套投资房的成本，”他说，“你不仅要问投资者如何承担更高的价格，还要问租客如何付得起更高的租金。大家都知道首置业者处境艰难，但这种回应没有顾及所有利益相关方——它没考虑租客，也没考虑建筑业面临的风险和新供应的交付。”

Sam Gordon 则对下一代的前景表示悲观，无论是怀抱投资梦想的人，还是只想买套房的人。

“我认为这一代买不起房的年轻人，将在一个攒首付时间被大幅拉长的环境中成长——如果他们还攒得下首付的话，因为租金已经开启暴涨模式，”他说，“负扣税一直是澳洲人长期以来的一种财富积累方式，而现在，他们正从下一代手中夺走它。”

这些改革或许会消除几十年来扭曲澳洲住房市场的部分税务设计，但围绕可负担性与供应的更大政治博弈，恐怕远未结束。