联邦财案恐引发楼市震荡！澳洲房价或下跌4％，开发商将面临“双重暴击”（组图）

分析人士警告，由于联邦预算中房产税优惠政策的调整，澳洲最大的上市住宅开发商Stockland和Mirvac的投资者将面临营业额和利润下降的困境。

联邦预算案对房产税收优惠政策的修改，将先冲击房价和新开发项目总量，市场好转尚需时日。

瑞银分析师指出，在澳交所上市的Stockland和Mirvac，通常约有三分之一的新房销售给投资者。

随着房价增速放缓拖累销售与利润，两家公司短期内的开发利润率势必受损。

在市场好转之前，开发商Mirvac和Stockland面临的经营环境将先行走弱。图片来源：Dominic Lorrimer

由 Solomon Zhang 领衔的分析师团队认为，Stockland和Mirvac受到的直接冲击最为明显。

基于投资者销售量和价格下行的敏感性分析，2027财年每股收益可能进一步下调约2%至5%。

上周房地产行业数据显示，由于投资者撤离市场，以及二手房资本利得税优惠政策的实施，房地产市场受到冲击，房价上涨放缓，新建项目也受到抑制。

与此同时，预算案后市场对政府支出增加的预期，引发了10年期政府国债的抛售。对许多依赖低利率环境的房产股而言，这无疑是雪上加霜。

这两家开发商分别有约四分之一（Mirvac）和三分之一（Stockland）的收益来自住宅开发，受建筑和融资成本飙升的冲击最为严重，相关因素也已拖累销售。

图片来源：AFR

在20家最大的上市房地产公司中，Mirvac股价下跌25%、Stockland下跌28%，跌幅仅次于Ingenia的32%和Lendlease的45%。

不过近一周以来，两家公司表现相对坚挺。自5月12日预算案公布以来，Stockland股价上涨3.4%，Mirvac上涨1.8%。

原因之一是市场预期，传统的负扣税和资本利得税优惠若被限制在新建项目上，将利好这两家开发商。

但瑞银分析师强调，任何利好都将是延迟兑现的。受二手房市场价格和情绪压力影响，短期需求预计仍将下行。

分析师进一步指出，考虑到情绪受挫和价格阻力，短期内投资者购买量将下降，自住业主购买也可能放缓。

由于土地价值与二手房价格高度挂钩，地块价格涨幅将放缓。加之销量和成交价格双双走低，开发利润率势必收缩。

“并非好事”

由 Ben Brayshaw 领衔的Barrenjoey分析师团队预计，预算案修改将使明年全国房价下跌2%至4%，高于预算案前预期的1.5%降幅。

他们同样认为，这些变动将打击Stockland和Mirvac。

分析师表示，不应将这些变化视为对两家公司的利好——在其他条件相同的情况下，它们都将在疲软的市场中销售。

预计大型规划社区和公寓项目将增加促销激励和回扣以维持销售和交割。

鉴于过去的房价涨幅，昆州和西澳业务大体可以免疫，维州则是主要风险点，被视为最具挑战性的市场。

由 Chris Read 领衔的摩根士丹利分析师持类似观点。他们认为，预算案对住房开发的长期利好，将被短期周期性因素抵消。

摩根士丹利指出，相关措施本身具有积极意义，结合监管改革和各州政府的建筑激励，将为中期住房建设提供支撑。

但短期内，房价下跌、进项成本上升、利率上行和税负加重等多重压力叠加，恐将限制住房供应前景。

Jarden分析师 Tom Bodor 则对两家公司表示支持。

他认为，广泛预期的政策变化得到确认，反而提供了确定性。这些阻力并非新鲜事，Stockland和Mirvac当前的估值具有吸引力。

针对新建项目的税收政策确定性，加上政府通过税收豁免和供应侧政策对新房的扶持，应有助于销量，即便价格和利润率维持低迷。

瑞银分析师将今年房价涨幅预期下调至3%，低于预算案前的4.5%，2027年涨幅预期则从此前的2.5%下调至零。

瑞银还认为，疲软的住房市场也将波及上市土地租赁运营商Lifestyle Communities和Ingenia Communities。

分析师指出，这些公司依赖希望换小房的婴儿潮一代——后者需要先卖掉家庭住房，再用所得款项在开发商经营的社区购买新房，因此同样会受到二手房市场放缓的拖累。

瑞银分析师称，土地租赁运营商可能面临间接阻力，因为二手房价格和成交量下行，往往会通过咨询减少、转化率降低等方式拖累换小房活动。

不过，预计在最初的下滑之后，住房需求将重新回升。瑞银预计，中期支撑将来自自住购房者。

联邦财政部模型显示，未来10年自住业主将增加7.5万人（相应减少7.5万名投资者）。