大批中国买家转投澳洲工业地产！回报率远超住宅，还不用交附加费（组图）

专家透露，中国买家正在大举撤离澳洲住宅地产市场，转而将目光投向工业资产。

面对外国买家高昂的额外税费，加上住宅市场增长乏力，这些买家如今正在悉尼、墨尔本和布里斯班寻找收益更可观的商业地产。

Plus Agency总经理Peter Li表示，中国买家数量正在激增，原因显而易见。

他指出，以新州为例，商业地产既没有外国买家附加税，也没有年度土地附加税和空置费，通常甚至无需向外国投资审查委员会（FIRB）提交审批申请。

反观住宅物业，则需面对9%的印花税附加费、5%的年度土地税附加费、空置税以及强制性的FIRB审批。

更关键的是回报率。Peter Li算了一笔账：工业地产的收益率约为5.75%，而悉尼独立屋的租金收益率中位数仅为2.6%，公寓也不过4.5%。

世邦魏理仕（CBRE）亚洲服务部门的最新报告印证了这一趋势。亚洲投资者对澳洲商业地产的需求出现激增，仅4月的交易额便达到4000万澳元。

2025年第一季度，该团队在维州和西澳的销售额更是高达9279.5万澳元。

“包括中国以及越南、印度和韩国在内的亚洲买家的交易量大幅攀升，”CBRE-Burgess Rawson亚洲服务部门负责人Zomart He介绍说，“他们中的许多人选择购买和租赁工业资产。”

她补充道，澳洲被这些买家视为避风港，关注重点集中在工业地产、多租户中心、快餐、托儿、购物中心和小型零售等领域。

报告显示，2025年中期，受代际财富转移和稳定长期投资需求的双重驱动，有超过5.6亿澳元的未部署亚洲资本正在寻找投资机会。

Peter Li对这股热潮深有体会。仅一个项目在两周内就吸引了四位中国工业买家。位于悉尼、价值3000万澳元的新建项目The Edge Chatswood，拥有22个工业仓库单元和9个储物单元，已有四个单元以40万至200万澳元的价格售予中国买家。

“这四位都是本地的中国买家，他们认为如今投资工业地产比住宅更划算，”Peter Li说。

其中一位买家是投资者，凭借过去在房屋、土地和公寓上的投资积累了约100万澳元资金。当他发现仓库的价格远低于公寓或住宅时，便果断出手。

另外三位则均为自用买家。

一位购入办公空间，准备与做生意需要储物空间的朋友共享。

一位是餐厅厨具供应商，打算把仓库改造成集展厅、储物空间和办公室于一体的多功能场所。

最后一位则是大房换小房者，购买地下储物空间存放新家放不下的物品。

新建成的价值3000万澳元的The Edge Chatswood项目拥有22个工业仓库单元和9个储物单元。

根据毕马威（KPMG）的数据，直到不久前，中国对澳洲商业地产的投资大多来自大型机构投资者，商业资产占中国在澳总投资的20%。

然而如今，入场的换成了中国的散户投资者。

“在悉尼房屋中位价400万澳元的城区，只需100万澳元就能买到物业，对很多人都极具吸引力，”The Edge项目开发商PlatformCo创始人Julian Doyle表示。

“为了让价格更具竞争力，我们在空间设计和面积划分上下了功夫。”

他指出，Chatswood拥有规模庞大的华人社区，预计该项目的中国买家比例将与当地住宅市场的中国买家比例相当。

从入市门槛和确定性来看，这类资产比住宅更易上手，也比商业或零售地产更有保障。

疫情过后，全澳工业市场迎来蓬勃发展。随着办公空间日趋分散，工业设施开始接纳形形色色的新型租户——既有伴随“最后一公里”配送兴起的贸易和物流从业者，也有寻求靠近住所的工作空间、私人天地和储物需求的个人。

对中国买家而言，工业资产还有一项独特优势：价值不超过14.64亿澳元的非敏感商业地产，无需经过FIRB审查。

相比之下，中国买家购买住宅必须获得FIRB批准，仅一套100万澳元的现有住宅申请费就高达45300澳元。

Zomart He认为，这种转向工业投资的趋势，标志着亚洲买家正从投机行为转向更复杂、更长期的资产管理，以期实现长期财富积累。

不过，有时这也与生活方式有关。

Peter Li正在接洽的一位年近六旬的中国买家，购买工业地产的初衷只是想找个能放乒乓球桌的地方。

“仓库单元层高很高，他打算把乒乓球桌摆在里面和朋友打球，”Peter Li笑着说，“他还准备把阁楼改造成茶室，方便大家聚会品茶。”