澳洲拟大幅改革房产投资税，转去新西兰买房能成功避税吗？专家揭露背后真相

随着澳洲人就联邦预算中提出的住房税改革展开辩论，一个新话题浮出水面：投资者是否会转向塔斯曼海对岸的新西兰，寻求更优惠的税收待遇？

新西兰不对投资征收广泛的资本利得税（CGT），购买房产也无需缴纳澳洲常见的印花税。

相比之下，澳洲对各类资产征收资本利得税。在现行制度下，投资者持有资产超过一年，仅需为资本利得的50%缴税。

不过，本月早些时候预算案公布的调整将取消成熟房产的这一折扣，改为引入成本基数指数化方法，即在计税前根据通胀调整收益。

此外，根据新西兰的海外投资规定，澳洲人相比大多数其他外国买家也享有更优惠的待遇。

尽管如此，专家警告，澳洲人眼中新西兰房产投资的税收优势，可能远没有看上去那么诱人。

新西兰真的没有资本利得税？

新西兰确实没有像澳洲那样的全面资本利得税。

“存在例外情况，但对普通人来说，规则提供了确定性——如果你持有房产超过两年，事情就简单多了，无需考虑资本利得税，”驻悉尼的新西兰税务专家、来自 NZ Tax Accountants 的 Mike Reddy 对SBS新闻表示。

新西兰采用一种称为“明线测试”（bright-line test）的时间规则，来判断住宅投资物业的收益是否需要纳税。

根据现行规定，持有超过两年的住宅物业，出售时的利润通常无需纳税；若在两年内出售，收益则可能作为收入征税。

不过，某些情况下其他税务规则仍可能适用。比如，若房产是以转售为目的购买的，无论持有多久，利润都可能被作为收入征税。

值得一提的是，明线测试的年限在过去十年间几经调整。2024年，该年限已从10年大幅缩短至两年。

那负扣税呢？

多年来，新西兰对负扣税的处理一直不及澳洲制度宽松。

在新西兰，房东与澳洲一样，可以用投资物业的开支（包括房贷利息）抵扣租金收入。

然而，与澳洲现行制度不同的是，租金亏损是被“隔离”的，通常不能用来抵消工资和薪金收入。

2021年，新西兰工党政府逐步取消了房东将房贷利息作为税收抵扣的能力，新建房屋则不受此变更影响。

这一政策与澳洲提出的改革思路类似，旨在引导投资者远离成熟住宅，转而激励对新住房的投资。

政策实施后，新西兰房价下跌，租金上涨。不过专家指出，很难将这些趋势归咎于任何单一因素，尤其是这些改革恰逢利率急剧上升期。

2024年政府更迭后，新西兰新的保守派领导联盟推翻了这一变更。

而澳洲此次提出的改革，则将使其对投资物业亏损的处理方式更接近新西兰当前的制度。

新西兰税制真能吸引澳洲投资者？

预算案出台后，一些评论员推测，澳洲投资者可能会涌向新西兰，追逐更实惠的房产和更宽松的税收环境。

Cotality NZ 数据显示，尽管新西兰房市已开始从低迷中复苏，但房价仍较2021年底的峰值下跌超过15%。

房价仍较2021年底的峰值下跌了超过15%。来源：SBS 新闻

但独立房产经济学家、Kusher Consulting 董事 Cameron Kusher 并不看好这种“对岸投资潮”。即便工党的税改最终落地，他也不认为会引发大规模资金外流。

“人们倾向于在澳洲而非新西兰投资是有原因的，”他告诉SBS新闻，“澳洲是一个更强劲的经济体。你会发现许多新西兰人移居澳洲，因为这里的机会更多。”

他质疑新西兰市场是否能提供与澳洲同等的机会，并指出新西兰人口增长较慢、经济多元化程度也较低。

“对于身在澳洲的人来说，我可能会质疑，去新西兰投资是否真的值得，”他说。

澳新银行首席经济学家 Richard Yetsenga 则表示，联邦预算中宣布的改革是几十年来最重大的一次，很可能影响未来多年的投资决策。

但他同样质疑，新西兰能否成为澳洲人规避这些改革的“避税通道”。

“如果你是澳洲税务居民，根据澳洲法律，你需要为全球资产和收入纳税。所以——虽然我不是该领域的专家——投资新西兰房产是否能绕过预算案的变化，对我来说并不明确，”他告诉SBS新闻。

隐藏的“重大陷阱”

希望借新西兰优惠税制获益的澳洲居民需要注意：出售新西兰房产时，他们可能仍需承担澳洲的纳税义务，因为澳洲税务局（ATO）对全球收入和收益一视同仁。

“新西兰房产的资本利得，可能仍会落入澳洲的资本利得税体系，即使新西兰本身不对该处置行为征税，” Reddy 说。

通常情况下，在新西兰已缴纳的税款可以抵扣澳洲应缴税款，以避免同一笔收入被双重征税。

但 Reddy 强调，澳洲与新西兰之间的双重征税协议并不意味着澳洲居民可以按新西兰规则、而非澳洲规则纳税。

他表示，对跨境税务规则的误解相当普遍。事务所就接待过一些“跌到悬崖底部”的澳洲人——他们此前试图搭建他们以为能免除澳洲纳税义务的新西兰架构。

“这种情况我们经常遇到。不幸的是，我们花时间去帮他们减少税务罚款，因为这些人要么在错误的税务管辖区缴了税，要么没有在两个国家如实披露他们的活动。”

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