本周末近两千场房拍迎来“大考”，悉墨清盘率已跌回4年前低谷

如果澳洲的房产拍卖市场是楼市的“煤矿中的金丝雀”——买家的每一次举手都是信心的晴雨表——那么，在专家眼中的多年最大考验来临之前，第一声警报已经响起。

本周末，全澳将有近2000套房屋上拍。距离联邦预算案通过恰好约一个月，楼市的情绪已悄然生变。

自那时起，全澳各地拍卖清盘率已暴跌至2022年低迷期以来的最低水平。信心受挫的买家，正在同时消化全球局势动荡、利率持续攀升以及预算案带来的多重冲击。

对于经济学家和拍卖师而言，这些数据正是金丝雀的鸣叫。

拍卖市场提供了以周为单位、实时反映买卖双方心理的最清晰窗口之一。这场基调的转变，指向的不仅是市场放缓，更是情绪层面的根本性转变。

专家指出，曾经被“错失恐惧症”（FOMO）驱动的买家，如今越来越多地因害怕买贵而陷入观望；而曾经乐意在拍卖槌下一搏的卖家，则越来越倾向于接受拍卖前报价，以规避拍卖日竞争不足的风险。

悉尼房产拍卖现场。Ray White拍卖师James Hayashi、围观人群和一栋待售房屋。摄影：Peter Rae

三大城市清盘率跌至危险区间

目前，悉尼清盘率已跌至约51%，墨尔本约55%，布里斯班仅37.2%——这些数字与2022年楼市低迷期持平甚至更低。那一轮下行最终导致悉尼房价下跌8%、墨尔本下跌6.1%、布里斯班下跌9.8%。

Domain五月的初步数据更显示，此轮买家需求降温的速度，已超过2022年楼市回调初期的节奏。经济学家普遍认为，本周末的数据将是判断市场警示信号是否继续加剧的关键节点。

专家：买家情绪出现根本性转变

Domain研究与经济学主管 Nicola Powell 表示，拍卖数据是楼市最佳“行为指标”之一，往往能在更广泛的房价变动之前，就率先暴露信心的裂缝。

“拍卖给我们即时的买家反馈——从竞标者的深度，到人们是否在竞争，以及保留价是否被达到。当买家失去信心时，他们就不会举手。”她说。

Powell指出，此轮清盘率的迅速恶化，折射出多重压力同时冲击市场——连续加息、顽固通胀、不断攀升的燃油价格、生活成本持续高企，以及围绕联邦预算案全面税改的不确定性。

“我们正在见证一个严峻的时刻。”她说，“预计今年还会有四次加息，这可能意味着买家借贷能力将减少约10万澳元。”

她补充道，买家的决策越来越前瞻，不仅考量当前价格，更将工作保障、未来利率走势以及房价是否会进一步下跌纳入考量。虽然最新通胀数据将带来一定信心，但她预计市场将趋于更加平衡，并会出现一定幅度的价格调整。

Ray White：看房人数腰斩，竞标者减少

Ray White首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，旗下中介已明显感受到市场降温——开放参观人数减少、竞标者数量下滑、拍卖成交量走软，整个市场越来越被犹豫不决所定义。

数据印证了这一判断：全国开放参观的平均看房组数已从去年同期的3.5组跌至2.1组；平均活跃竞标者数量也从每场拍卖约三人降至两人。

“错失恐惧症已经结束，现在买家害怕的是买贵了。”她说，“没有人想在市场触底前买入被套。在市场下跌时，人们倾向于等待，直到看到价格再次上涨才会重新入市。”

Conisbee还指出，与2022年低迷期不同——当时快速加息是市场疲软的明显驱动力——此轮市场承压的背后，是涵盖税改、消费者信心、地缘政治紧张局势以及经济前景等更广泛的不确定性阴云。

悉尼拍卖师：第一口价都难开

Cooley Auctions悉尼拍卖师 Damien Cooley 表示，虽然市场已明显从年初的狂热中退温，但他认为当前更多是一种过渡而非崩溃。

“我们的清盘率徘徊在40%高位到50%出头之间——上周是48%，前一周是54%。市场已经变了，不如从前了，”他说，“衡量市场表现的大多数指标都在下降，无论是竞标人注册数、收到的出价，还是业主初始期望价格与最终成交价之间的差距。”

他表示，许多买家在整个竞拍过程中经历“情绪过山车”，信心很大程度上取决于是否有其他竞标者参与竞争。

“买家需要社会证明，需要知道其他人也感兴趣。拍卖日要开出第一口价越来越难，要引来第二个竞标者也越来越难。目前最大的挑战就是买家情绪。”

他预计，本周末受大量房源上市影响，清盘率将进一步承压，但同时也指出，卖家正越来越多地调整预期以适应市场。“一个定价过高的房产，本周末是卖不出去的。”

布里斯班：清盘率创多年新低，拍卖前成交比例飙升

在布里斯班，Ray White首席拍卖师 Peter Burgin 表示，市场出现降温迹象，但并未崩溃，强劲的人口增长和持续的供应短缺仍在支撑需求。

尽管如此，即便是这一相对有韧性的市场，也已出现微妙的行为变化。上周末，Domain录得布里斯班多年来最低清盘率之一——仅22%。

Burgin表示，衡量市场强弱的一个更具参考价值的指标，是拍卖前售出的房屋比例。在强劲市场中，拍卖前成交比例通常为3%至5%；而如今，这一数字已攀升至约15%。

“目前有房产进入拍卖流程，但如果拍卖前出现好的报价，卖家往往会选择更稳妥的策略。”他说。

竞标者数量同样萎缩，从今年早些时候平均5名注册竞标者降至约2.5名。不过他强调，市场正根据价位和房产类型变得日益细分。

“总体而言，人们对布里斯班的信心仍然相当强劲。”他说。