预算案税改引发房市降温，悉墨清盘率跌破50%！房价恐再跌5%（组图）

大多数经济学家认为，一旦利率下调、税收改革的冲击被市场消化，澳洲长期住房供应不足的问题最终仍将推动房价上涨。

工党政府的房产税改革已成为其第二任期最具标志性的政治议题之一。反对者激烈批评，认为这些改革将打击民众的置业梦想，令房产价值大幅缩水。

5月12日预算案公布负扣税与资本利得税改革方案至今已逾三周，住房数据已开始揭示这些政策对澳洲房地产市场的实际影响。

在5月12日预算案披露负扣税和资本利得税改革后，住房数据开始显现这些政策可能如何影响澳洲房地产市场。插图：Victoria Hart/Guardian Design

对房价的影响“相对温和”

进入5月之前，市场热度便已开始消退——利率持续攀升、家庭财务承压、叠加石油危机冲击，多重因素共同抑制了购房活动。

这一趋势在悉尼和墨尔本两大市场尤为明显，两座城市此前均已录得小幅价格下跌。

月度定价数据显示，州府城市房价在5月初出现微涨，但在预算案公布后随即回落，导致整月涨幅持平。其中悉尼和墨尔本均转为负增长。

预算案公布日期之所以关键，在于5月12日之后购入房产的投资者，将无法在明年中之后继续以负扣税抵扣投资亏损。购买新房是一项明显例外，旨在鼓励增加住房供应。

对于税改的长期影响，各方预测存在明显分歧。财政部预计，改革将在两年内对房价产生约两个百分点的拖累；AMP首席经济学家Shane Oliver则预测，房价将在12个月内下跌5%。

按照Oliver的模型，若无此次改革，未来一年房价本将持平，而在政策影响下，实际跌幅可能达到5%。他表示：“这种影响会相当迅速显现，不会在十年内缓慢累积，而是在短期内集中爆发。在租金回报率改善之前，投资者将持观望态度。”

联邦银行经济学家也注意到，市场对预算案的反应快于预期，这增加了房价短期内出现更明显放缓的可能性。不过联邦银行同时指出，与利率、住房供应和人口增长等因素相比，税收改革对房价的影响相对“温和”，属于次要甚至更靠后的影响因素。

清盘率跌至疫情以来低点

早期数据显示，由于投资者在新州的活跃度极高，悉尼可能将承受税改带来的大部分房价压力。

在新州，投资者占住房贷款的比例超过43%，远高于全国平均水平；悉尼的租金回报率（租金占房产价值的百分比）也为全国最低。

由于投资者在新州的活跃度极高，悉尼可能将承受税收改革带来的大部分房价拖累。摄影：Hollie Adams/Reuters

失去负扣税的加持，悉尼部分地区房产的投资吸引力已大打折扣——而这正是改革所希望达到的效果。腾出的市场空间，将为此前几乎被高价挤出局的首次购房者创造更多入市机会。

墨尔本的租金回报率同样偏低，这或许有助于解释该市5月的价格下跌，尽管投资者在维州的活跃程度远不及新州。

Domain经济与研究主管Nicola Powell表示，悉尼是高价位市场，租金回报率因此压得极低。她指出，预算案的政策调整一夜之间彻底改变了投资决策逻辑，投资者现在将更青睐正现金流房产——即租金收入超过持有成本的物业。

投资者的加速撤离已将原本就不高的房屋清盘率（即拍卖成功售出的房产比例）拉低至疫情初期以来从未见过的水平，跌破50%。

Cotality亚太区执行研究总监Tim Lawless指出，这一水平实属罕见。他表示，清盘率在预算案公布前就已开始下滑，利率上行与石油危机已严重打击市场信心，而预算案则很可能进一步放大了这种负面情绪。

利率走向与住房供应

税改引发的价格回落不会均匀分布。此前投资者聚集度较高的区域，房主预计将承受更大的价值缩水压力。

那些对自住买家吸引力有限的房产，可能面临两位数的跌幅，因为在价值大幅下降之前，这类房产几乎不具备任何投资价值。阿德莱德、布里斯班部分地区以及悉尼，此前均曾受到投资者追捧推高价格，因而面临更大的下跌风险。

相比之下，自住买家青睐的住房预计将维持强劲需求，从而对价格形成有效支撑。

接下来的市场走势，很大程度上将取决于两大关键变量：其一是利率走向（目前仍在发挥抑制作用），其二是供应短缺问题——后者应能限制任何大规模价格下跌的空间。

大多数经济学家认为，澳洲长期住房供应不足的结构性矛盾，最终将在利率下行、税改影响消化后重新推动房价上涨。今年已有三次加息，四大银行中有两家预计2026年至少还将再加息一次。

值得注意的是，尽管全国市场已整体转向有利于买家，但经历了长达25年远超工资增速的房价攀升，澳洲住房并未因此突然变得触手可及。高企的房贷利率正持续削弱借贷能力，即便房产价格有所回调，偿还贷款的实际成本依然高昂。