加息+战火+预算案三重暴击！澳此地房价单月下跌2%，专家：恐延续至明年（组图）

专家预测，在利率上升、中东战争与工党预算案共同构成的“完美风暴”之下，房市的不确定性将延续至2027年。但其中也隐藏着一个令人意外的利好，以及获得“理想成交结果”的途径。

每当想起3月决定将自家住宅挂牌出售时，David McMahon都忍不住苦笑。

这位房地产巨头 Ray White 的拍卖主管曾主持过上千场竞拍大战，他于3月将自家位于 Sutherland Shire的Gymea Bay 的“温馨小家”挂牌上市。

不久后，澳联储便宣布加息0.25个基点，利率突破4%大关升至4.1%，中东战火随即进一步升级。

“利率上调后，买家信心略有下降，然后到了3月——也就是我把房子挂牌出售的时候——中东冲突开始真正爆发。”

他指出，这引发了燃油价格上涨，消费者信心也随之动摇。

“我总是觉得好笑——我手头拥有你所能想象到的所有数据，却偏偏挑了五年来最糟糕的时机。”

如今，他仍是 Gymea Bay 的房主。

Ray White 新州拍卖主管 David McMahon。图片：John Fotiadis

McMahon表示：“房子已经退出市场，我们没卖出去。”

“我原本预计1月就能卖出去，结果3月才挂牌。市场调整时，首先出现的现象就是看房人数减少、注册竞拍者减少，以及市场信心下降。”

“然后还有预算问题，所以，所有这些因素都影响了买家信心和交易意愿。”

他坦言，自己挑的时机着实不理想——但与现在相比，那时或许还算不上最糟。

自联邦财政部长Jim Chalmers在5月预算案中推出削减房产负扣税和资本利得税折扣的重大变革以来，房价已经开始下跌。图片：NewsWire/Martin Ollman

数据已经说明问题。自财长Jim Chalmers在5月预算案中推出削减负扣税和资本利得税减免的重大变革以来，房价开始下滑。

根据 realestate.com.au 的最新数据，悉尼房价在5月下跌2%，专家预测全澳房价到2027年还将进一步下跌，最高可达10%。

与此同时，清盘率也急剧下降。

最新的PropTrack数据显示，悉尼的拍卖清盘率在5月17日——预算案公布后的第一个周六——暴跌至39%。图片：Sam Ruttyn

最新的PropTrack数据显示，悉尼的清盘率在5月17日——预算案公布后的首个周六——暴跌至39%。

最近一个周六的全澳清盘率为47%，是自2020年5月以来（不含圣诞新年假期）的最低水平。

Ray White 的数据与此吻合：McMahon透露，当日清盘率为58.6%，虽略高于全行业水平，但仍远低于通常70%以上的正常区间。

SQM Research 董事总经理 Louis Christopher 表示，SQM三周前已将悉尼房价预测从下跌6%进一步下修，预计到今年底跌幅可能达到9%。

从全澳范围来看，他预计整体数字将落在负1%至正2%之间——珀斯、布里斯班和阿德莱德这几个城市会拉高整体均值，而悉尼和墨尔本的表现将远逊于此。

SQM Research 创始人 Louis Christopher

McGrath Estate Agents 首席执行官 John McGrath。图片：David Swift

McGrath Estate Agents 首席执行官 John McGrath 根据旗下遍布东海岸800名一线中介的反馈估算，悉尼房价跌幅已达10%至15%，全澳跌幅约为5%至7%，注册竞拍的人数也持续低迷。

McMahon补充道，目前每场拍卖平均只有2.3名竞拍者，去年这一数字一直维持在5人左右。

“这是最显著的变化。”

尽管如此，他还表示，六个月前看100万澳元房产的买家，今天看到的同类房源标价可能已降至95万澳元。

他说，即便只有一个买家竞拍，若此人正是合适的人选，仍然可以取得出色的成交结果。

“多于一个就是额外收获，你只需要两个情绪高涨、竞争激烈的买家，就能取得很好的结果。”

McMahon用尽可能乐观的措辞，将当前市场形容为对想要入市的买家而言“充满机遇”。

他表示，尽管拍卖数据看似疲软，但与过去四年全国有史以来最大的繁荣期相比，这种对比本身就会放大低迷的感觉——从绝对值来看，市场仍在运转。

乔伊斯（Barnaby Joyce）呼吁在议会审议期间废除这份预算案。图片：David Beach

一国党议员Barnaby Joyce则没有那么乐观。

他呼吁在议会审议期间废除这份预算案，直言其仅仅数周便已显现“破坏性”，并将责任直指Albanese政府。

“去堪培拉以外的任何城镇找人聊聊——市场正在一落千丈，这可不是因为伊朗、特朗普或乌克兰战争，而是因为Albanese和Chalmers把任何考虑买卖房产的人都吓得魂不附体。”

“如果Chalmers看不到信心正在蒸发，那他肯定是在看别的节目。”

对此，财长Chalmers本周回应称：“如果我们正在让首次购房者更容易在拍卖中获得公平机会，这是一件好事。”

他同时表示，政府模型显示全国房价将继续上涨，只是速度比以前慢。

AMP投资策略主管兼首席经济学家 Shane Oliver 则预测，到2027年全国房价将在今年底下跌1%的基础上再跌5%。

他指出，悉尼房价从去年11月的高点回落，将遭受最大跌幅；布里斯班和阿德莱德的房价虽仍在增长，但势头已明显放缓。

AMP 首席经济学家 Shane Oliver。图片：Yellow Brick Road/YouTube

Shane Oliver将连续加息、持续的中东战争以及预算案的税改政策，并称为对房价构成下行压力的“完美风暴”。

他分析，预算案的税收改革主要影响购买二手房的新投资者，已持有房产者则可能选择“继续持有”。

而在普遍预期房价进一步下跌的背景下，新买家也将对入市“再三考虑”。

“随着利率上升、信心低迷，加上市场普遍预期投资者将暂时观望，这种情绪本身对房市的冲击，最终可能远超税改政策本身的影响。”

“但也不应夸大其词——澳洲房地产市场以极富韧性而闻名，过去20年里崩盘的预言从未成真。”

他指出，高移民背景下住房建设与人口增长之间的长期失衡，令澳洲房产持续供不应求。

最大的风险在于中东局势迟迟未能缓和——若石油供应大幅下降而各方又无法迅速达成协议，失业率将面临上升压力。

“那将是房地产市场真正的恐怖情景，因为更高的失业率会让人们更难偿还贷款”。

澳洲房地产专家 Tom Panos 本周指出，澳洲70%的财富与房产捆绑，房价下跌将全面波及澳洲民众。

他直言，政客们谈论“可负担性”时，实质上是在讨论如何压低房产价值，乃至让房价崩盘，而这是一个“政治雷区”。

“你怎么能告诉数百万澳洲人，我们将减少你们的净资产以帮助下一代买房呢？”他问道。

“问题不在于住房是否应该更可负担，而在于要让住房变得更可负担，谁来承担这个代价？”