新预算案取消现房负扣税！悉尼买家贷款骤降$15万，“以租养房”要凉了？（组图）

24岁的Benjamin Naddaf原本打算赶在5月12日联邦预算案公布前，完成自己的“租房投资”首秀。然而政策一夜转向，他的财务蓝图就此瓦解。

“我在潜在投资房产上的购买力，实际上下降了约10万至15万澳元。我之前的策略严重依赖负扣税，现在不得不彻底重新考虑，”Naddaf说。他目前与父母同住悉尼，在一家投资管理团队的房地产部门工作。

本次预算案取消了除新建房产外所有房产的负扣税。所谓负扣税，是指将持有资产所产生的一系列开销——包括贷款利息、市政费和维修费——抵扣工资收入的能力。受此影响，部分银行已缩减了愿意向投资者提供的贷款额度。

购买力的下滑，让Naddaf原本的目标——在悉尼买下一处约150万澳元、具备翻新潜力的房产——愈发难以实现。“我现在有些迷茫，正在努力想清楚下一步该怎么走，”他说。

所谓租房投资，是指买家在自己希望生活和工作的城市租房居住，同时在房价更实惠的市场购置投资房产，让资金发挥更大效用。其核心目的在于积累资产净值，以便日后用于置业升级或购入“永居家园”。

此次预算案从两个层面动摇了这一模式：其一，如前所述，禁止对成熟房产实行负扣税；其二，从2027年7月1日起，取消旧有的针对持有超过12个月资产的50%资本利得税折扣，代之以成本基础指数化体系，并设定30%的净资本利得最低税率。

租房投资已死？

政策突变之下，各方对租房投资是否仍然值得，看法大相径庭。

“可悲的是，这种帮助年轻人积累财富、凑足可观首付的工具，对澳洲年轻人而言已经不复存在，”买方中介Cate Bakos说。

买方中介Cate Bakos表示，她对推荐新建房产持谨慎态度。图片来源：Eamon Gallagher

“我们的首府城市普遍经历了强劲增长。对悉尼这样房价高企的城市来说，如果没有继承或馈赠的助力，仅凭自己积攒的存款进入市场，几乎是一件不可能完成的事。”

不过，买方中介Search Property的创始人Ravi Sharma认为，租房投资作为跳板的基本逻辑依然成立。“这条路比以前窄了，但对这一群体来说，仍然是最优选择，”他说，“租房投资仍然能让你持有一处不断增值的资产，同时住在你想住的地方。”

Aus Property Professionals的创始人兼董事总经理Lloyd Edge则指出，市场格局已发生根本性转变，在正确地段选择合适房产变得愈发关键。“理想的租房投资策略，不再只是简单地'进入市场'，而是要在租赁需求强劲、增长动力稳固、有能力改善现金流或创造资产净值的地方精准出手，”他说。

Sharma也敦促潜在买家沉下心来，好好摸清变化的全貌——因为撇开负扣税不谈，资本利得税的调整或许并没有某些人渲染的那般严峻。“如果你的房产增长仅略高于通胀，指数化计算下来大致与旧的50%折扣相当，”他说，“只有当你每年坐享15%到20%的涨幅时，新规才会对你产生不利影响——但没有人会为那种回报叫苦。账还是算得过来的，只是不能再像以前那样随意了。”

那么，租房投资者究竟还有哪些出路？

“我仍然相信房地产是一项非常好的投资，”在一家投资管理公司工作的Benjamin Naddaf说。图片来源：Louise Kennerley

1. 成熟区域市场的高收益房产

房产投资有两条赚钱路径：资产增值和租金收益率。业内一个众所周知的权衡是，高收益与高增长鲜少同时出现在同一处房产上。

在这一背景下，租房投资者可以调整思路，转而关注租金收入足以覆盖所有自付持有成本的房产，而非依赖负扣税来抵消结构性亏损的高增长资产。Hudson Financial Planning的董事总经理Juanita Wrenn建议，投资者不妨寻找能够“自我维持”的房产，即中性扣税或正扣税的物业。前者指持有成本与租金收入大致相抵，后者则是租金收入超过总开支。

“收益率超过6%的区域性和二级市场，增长速度通常比内城首府城市要慢，”Wrenn说，“这不是回避它们的理由，而是要更清醒地入场。你优化的是现金流的可持续性，而非最大化资本增值——这是对新环境完全理性的回应。”

她举例说明：一处价值60万澳元的房产，若实现6%的总收益率，年租金约为3.6万澳元；在当前利率下，利息成本大约在3.5万至3.9万澳元之间。扣除维护及其他费用后，该房产有望接近甚至实现中性扣税，无需立即依靠负扣税来抵扣工资收入。她认为值得关注的市场包括Toowoomba、Townsville、Ballarat、Bendigo、Launceston以及珀斯和阿德莱德的部分地区。

Naddaf也在用类似的视角重新审视自己的策略。“我对前景相当乐观，仍然相信房地产是一项非常好的投资。预算案出来之后，我的第一反应就是：既然不能负扣税，那就得要收益率，”他说，“这是我现在的心态。租房投资的策略方向没有变，只是最大的问题变成了——我到底在哪里买。”

2. 新建房产——但要保持警惕

购买新建房产的投资者仍可享受负扣税。出售时，他们还可在旧有的50%资本利得税固定折扣与新的、经通胀调整的30%最低税率体系之间，择优选择。

然而，许多租房投资者对新建房产的风险心存顾虑。Amara Mortgage Brokers的创始人Tina Howes说，市场上充斥着建筑质量低劣或期房延误的“恐怖故事”，让不少人望而却步。她指出，土地和建房套餐也面临类似隐忧——建筑商破产导致首付血本无归，或工期严重延误，最终不得不在没有任何租金收入的情况下独自扛起建房资金。

对此，Bakos直言对推荐新建房产持谨慎态度。“风险不仅仅在于质量差的建筑和低增长地区。定价虚高和高额销售佣金，同样是新建房表现不佳的重要原因。日落条款和漫长的交割周期，对许多年轻借款人而言风险极大——在当前利率环境下，我恳请所有投资者避开长周期交割。”

Sharma也坦言，新建房产的历史表现往往差强人意。“期房公寓通常位于供应量大的地区，增值空间受限；土地建房套餐大多在偏远地区，而且你根本无法确定注册或竣工的时间表，资金就此被锁死两三年，期间无法用来购置其他资产。”他的建议言简意赅：“你最好买一处成熟房产，哪怕前期一点负扣税都拿不到，把亏损顺延到以后，最终结果也会更好。不要为了追逐税收优惠而买入一项劣质资产。”

“你投资房产不是为了省税，”买方中介Search Property的创始人Ravi Sharma说。图片来源：

3. 对成熟住宅的增值改造

Wrenn提出了另一条思路：对成熟住宅进行“增值改造”，即通过有针对性的翻新或加建，切实提升收益率。具体方式包括加盖祖母房、开发双拼别墅或联排别墅，以及翻新提租等。

“一个完全安装好的平板式或预制式祖母房，根据面积、配置和场地工程的不同，费用通常在9万至20万澳元之间；基本的集装箱式模块化单元，含安装费用一般在6万至14万澳元左右，”Wrenn说。

需要注意的是，在现有房屋加建祖母房，并不会将一处成熟房产转变为享有政策豁免的“新建房产”。

Bakos坦言，对潜在租房投资者而言，可选项目前相当有限。“新建房产或许能带来增值，但选对地区、选对类型至关重要。大量新建和期房项目风险不容小觑，我不建议年轻投资者在没有做好严格尽职调查的情况下贸然入局。此外，价格较低的小户型公寓或区域性独立屋也是一个方向，但负现金流几乎肯定会比政策调整前更为沉重。”她也观察到，不少人正将目光转向股票和交易所交易基金，“持有成本微乎其微，同样存在杠杆运用的空间，不失为一个有力的替代选项。”

Sharma则更为乐观，并将视野拉回到投资的本质：“你投资房产不是为了省税，而是为了积累财富。租房投资让你能住在真正想住的地方，同时让钱在效益最高的地方为你工作——这一逻辑并没有因为预算案而改变。”

他也为踌躇观望的首次置业投资者指明了方向：“在做任何事情之前，先把基本功做好：备好应急基金，制定清晰的策略，并找好合适的专业团队——一位了解新环境的经纪人和一名熟悉新规的会计师，缺一不可。”

对于望子成龙的父母，他也送出一句忠告：“有用的对话不是'房产完蛋了，别费心了'，而是帮助你的孩子趁还能入市时入市。借款能力只会越来越紧，大门正在为那些本次预算案声称要帮助的人们收窄。最坏的情况是：你袖手旁观，市场并没有如新闻头条许诺的那样下跌，利率或租金却朝着对你不利的方向走，最终你被关在门外。”