​超四成房产投资者漏报退税！这些“隐形福利”别错过，澳专家支招：如何最大化收益（组图）

澳洲新财年即将临近，对于手握投资房的业主来说，现在正是行动起来、从税务局手中合法退税的黄金窗口期。

面对纷繁复杂的税务法则，投资者究竟可以申报哪些项目？今年又有哪些精明的省税策略可以帮助你把退税额拉满？

想最大化退税，提前规划是关键。

知名机构 H&R Block 的税务公关总监 Mark Chapman 透露，虽然多数普通投资者知道一些基本的报税项目，但不少人对“房产税务中技术性更强的方面”依然一知半解。

最新数据显示，多达四成的受访者在以往申报中存在漏报。

又到了财年末——你对房产税务了解多少？

Mark Chapman 指出，房产投资者常常会和一些可抵扣的福利擦肩而过。例如折旧申报、借款费用、基建工程抵扣、再融资产生的税务影响，以及在计算资本利得税时用于调整的成本基础。

“许多人平时没有保存房屋翻新和改良记录的习惯，”Mark Chapman 提醒道，“这在出售房产时会造成非常高昂的代价，因为你无法提供证据来抵扣成本，从而不得不缴纳更多的资本利得税。”

此外，很多房东还经常混淆“日常维修”与“产权改良”的区别，而这两者在税务申报上的处理方式截然不同。

H&R Block的Mark Chapman。供图

Mark Chapman 表示，投资贷款所产生的利息通常是房东最大的一笔可抵用扣除额。此外，物业管理费、市政费（Council Rates）和水利费、土地税、建筑及房东保险、招租广告费、日常清洁与除虫、会计及税务代理服务等均位列退税清单中。

符合条件的房屋资产折旧、建筑结构折旧以及与贷款成立相关的借款费用同样可以进行申报。

Rethink Wealth 董事总经理 Patrick Casey 补充道，如果投资者是以个人资金支付了收入保障险的保费，那么这笔支出也完全可以计入税务抵扣。

Rethink Wealth董事Patrick Casey。供图

Patrick Casey 建议，如果投资者本财年收入处于高位，最立竿见影的退税策略就是向银行申请“预付下一年度的贷款利息”，并将其直接申报在当前财年。

这种预付策略同样可以灵活套用在物业管理费、市政费和提前安排的维修工程等开销上。

有几种策略可以供你考虑，以帮助最大化退税。

值得注意的是，虽然联邦预算案对负扣税政策的调整不会影响本个报税周期的抵扣，但在预算案后购买二手投资房的目标人群将在未来遭遇政策变动。

相反，只要在预算案公布夜之前已持有房产的业主，或者是购买新建商品房的投资者，未来依然能够继续申报这些预付利息。

别忘了折旧。

花小钱省大钱，千万别漏掉“房屋折旧表”

Patrick Casey 坦言，房屋折旧是另一个极易被房东忽略的巨额扣除项。建议投资者聘请持牌工料测量师出具专业的“税务折旧表”。民用房产的服务费用仅需几百澳元（商业房产则可能达到数千澳元）。

“这笔工料测量费本身不仅能用来抵税，还能在未来的持房过程中，为你解锁成倍的合法税务扣除，其产生的杠杆回报远非前期投入可比。”Patrick Casey 说道。

有一些税务策略可以帮助你抵销出售房产带来的高额收益。图片：NCA NewsWire / Gaye Gerard

卖房拿到巨额增值？善用养老金合理“避税”

对于在本财年通过售房套现并获得丰厚资本收益的房东，可以巧妙利用过去五年未用尽的优惠养老金供款。

只要将售房款中的一部分以非强制性供款存入养老金，借此申报税务扣除，就可以大幅拉低当季的应税个人综合所得。

不过 Patrick Casey 忠告，此类高阶财务规划必须提早动手，以保证过户回款时间足够早，能赶在财年末（6月30日）之前将款项存进养老金。如果五月份才将房子挂牌，往往就很难来得及操作了。

从一开始就建立一个记录保存系统，可以避免财年末的压力。图片：iStock

避开审计风险：这些发票凭证需完整保留

Mark Chapman 强调，提交退税申报后，相关票据和记录至少要妥善保存5年，而涉及房产买卖或重大资本改良的法律合同，更需终身保存。他强烈建议房主平时对以下凭证进行归档：

• 贷款对账单

• 税务发票及收据

• 银行流水明细

• 财产保险单及保费发票

• 物业管理公司出具的年度对账单

• 工料测量师的折旧计划表

• 房产正在出租或正对外界公开招租的相关历史证明