澳洲或迎史上最大房价暴跌！悉尼墨尔本恐现双数下滑，专家：澳联储或加息至5%（组图）

澳洲或将面临“史上最大幅房价修正”，悉尼、墨尔本两大城市房价恐出现两位数跌幅，而一场“持续数年”的通胀阻击战就在前方。

顶级经济学家 Christopher Joye 描绘了这一“严峻”的房市前景，他认为澳洲将遭遇“有史以来最严重的房价修正之一”。

作为 Cotality 房价指数的设计者，Joye在Straight Talk播客节目中，阐述了2026年全年房价跌幅在长期内的深远含义。

“根据过去三个月的数据，悉尼房价正以年率12%的速度下跌，墨尔本的房价也以两位数的年率下跌。”

“因此，我们可能正面临有史以来最严重的房价修正。全澳房价此前录得的最大跌幅是11%。”

Christopher Joye 预计情况会进一步恶化。图片来源：YouTube

Yellow Brick Road 主席 Mark Bouris和这位 Coolabah Capital 首席投资官讨论了联邦政府五月预算案的影响，Joye 将其描述为“对国家的灾难性打击”。

Bouris 指出，财政部曾预测，修改负扣税和资本利得税后房价仍会增长，只是速度放慢，但这一预测“并未成真”。

他表示，房价“会像石头一样坠落”，情况很糟，他不想“粉饰太平”。

“而且在一些地方，某些地区或州的情况比别处更糟，比如维州。但整体情况很糟，悉尼也不例外。”

Mark Bouris 表示市场状况糟糕。图片来源：YouTube

Cotality 最新数据显示，悉尼房市上个季度下跌3.3%，全年涨幅已彻底蒸发，同比增幅为-0.1%；墨尔本季度下跌2.7%，同比下跌1.7%。五大首府城市的季度平均跌幅为1.5%。

此次放缓被归因于多重经济压力，包括利率上升、消费者信心下滑，以及五月预算案中针对投资者的新税收政策。

Bouris 问嘉宾复苏是否即将到来，并表示澳洲房市的历史表明，下跌之后往往会迎来“更高的”峰值。

Joye 则表示，他预计下跌趋势将持续，主要原因有两个——移民数量可能重置，以及进一步加息。

2026年7月9日的 Cotality 数据显示全澳各地的房价。图片来源：Supplied

他所在的 Coolabah 公司预计，澳联储（RBA）将在未来几个月将现金利率上调至4.75%或5%，以彻底控制住通胀。

“我认为这将是有史以来最严重、甚至可能是史上最严重的房价修正之一。这将是一场持续数年的通胀阻击战，可能还需要澳联储进一步大幅加息。”

Joye 说，一个“没人真正在谈论”的问题，是围绕移民水平的政治压力，以及人口增长停滞对住房市场的影响。

澳联储行长 Michele Bullock——经济学家预测将有更多加息。图片来源：NewsWire / John Appleyard

近年来，随着移民问题在澳洲乃至其他西方国家成为政治焦点，澳洲的移民接收量已受到抑制。

数据显示，2025年海外净移民人数为30.1万，较2022年疫情后超过55万的水平大幅下降。

朝野两党及新兴政党一国党，都已承诺不同程度地削减澳洲海外移民接收量，部分原因是对住房短缺和可负担性的担忧。

一位专家上个月告诉澳洲新闻集团，一国党提出的将年度移民削减至13万的方案，可能导致房价下跌15%。

墨尔本 Canterbury 区多场拍卖会的资料图片。房地产。房屋拍卖

Joye 表示，澳洲人需要为一个“人口零增长”的国家做好准备。在经历十年高移民接收量后，这将是一个“完全不同的局面”。

“所以，这对房市来说将是非常、非常负面的。更高的利率，再加上极端的税收、法律、监管和政治不确定性，然后是需求侧的推动力——那个一直带来红利的、全球领先的人口增长——突然消失的世界。”

“而这可能发生得非常快。如果关上移民的水龙头，就不会有任何人口增长，只有微乎其微的增长，因为我们的自然生育率很低。所以我认为，房市的前景有些严峻。”

墨尔本房市是遭受最大跌幅打击的市场之一。图片来源：Jake Nowakowski

Joye 并非唯一做出如此重大预测的人。摩根士丹利（Morgan Stanley）分析师在五月就预测，这将是“过去40年来最大规模的房价修正之一”。

本周，汇丰银行（HSBC）澳洲首席经济学家 Paul Bloxham 表示，2026年的房价下跌“仅仅是个开始”。他注意到投资者需求正在枯竭，并预测到2027年底房价将下跌8%。

“近期投资房产相关的重大税收政策变化，以及澳联储早些时候的三次加息，已迅速削弱了市场中的投资者需求。在我们看来，首次购房者和其他自住买家不太可能愿意去‘接飞刀’。”

另外两家主要银行澳新银行（ANZ）和国民银行（NAB）则预测，同一时间段内，悉尼和墨尔本的房价将下跌约10%。