悉尼房价狂飙730%！长达30年的地产超级周期，真要结束了吗？（组图）

1996年初，悉尼房地产市场在经历一年低迷后开始回暖。到当年6月，悉尼独立屋中位价创下214719澳元的历史新高。

彼时无人能预见，悉尼正站在一个长达30年的房地产超级周期起点上。所谓“超级周期”，指的是资产价格在异常长的时间里持续大幅上涨。

根据澳联储的通胀计算器，若房价从1996年中期的214719澳元起仅随通胀同步上涨，悉尼独立屋中位价如今应约为46.5万澳元。

然而Domain的房价时间序列显示，实际数字是179万澳元——自1996年6月以来暴涨了734%。

悉尼炙手可热的房地产市场或许正在降温。Aresna Villanueva

悉尼公寓的涨幅虽不及独立屋惊人，但同样远超通胀与工资增速。该市公寓中位价目前为848227澳元，自1996年中以来上涨385%；若仅随通胀增长，这一数字本应只有38万澳元左右。

Domain首席经济学家Nicola Powell表示，自1990年代中期以来，悉尼房地产经历了“极端”的价格增长期，鲜少出现严重挫折。

“回顾这30年，核心在于我们在上涨周期中度过的时间，远比在下跌周期中长得多.”

期间，2008年全球金融危机与2020年新冠疫情这两场震动世界经济的重大冲击，对悉尼房价的影响却微乎其微。

相反，由于澳联储为托底经济大幅降息，这两次冲击之后反而都迎来了强劲的房价上涨期。

Domain数据显示，疫情期间利率一度降至近乎零的“紧急”水平，悉尼独立屋中位价在2020年6月至2021年12月间飙升了38%。

悉尼独立屋现已跻身全球最昂贵房产之列。Domain

这三十年的超级周期重塑了悉尼，让这座城市的房价足以比肩全球最贵城市。但居住成本也成为公众持续焦虑的来源——新州民调显示，十多年来住房可负担性一直是当地居民最大的担忧之一。

不过，悉尼楼市的运行逻辑或许正在生变。持续的通胀压力、限制移民的政治诉求、州政府增加住房供应的努力，以及联邦政府对房产税收优惠的改革，让不少专家开始发问：这个长达三十年的超级周期，是否正在走向消退？

是什么驱动了这场超级周期？

支撑悉尼超级周期的最重要因素，或许是经济学家所称的“大缓和”——即1990年代至2000年代初通胀结构性下行，为利率长期维持在相对低位铺平了道路。

1990年，澳联储基准现金利率高达17%，到1997年已降至5%，并在此后长期维持在这一水平附近。

自1997年以来，现金利率最高点是2008年短暂触及的7.25%；2013年至2022年间，该利率一直低于3%。

低利率意味着购房者能贷到更多钱，也能承受更高的房价。

1990年代，住房贷款行业竞争加剧，金融体系放松管制后，贷款人尤其是投资者获得了更多选择和更低的借贷成本。

据Domain测算，1996年至2003年间，悉尼独立屋中位价上涨165%，首次突破50万澳元大关。

人口结构变化同样支撑了这场超级周期。1985年至2025年间，新州女性劳动参与率从45%攀升至63%，双收入家庭日益普及，不仅提高了家庭可借贷额度，也增强了购房者相互竞价的能力。

此外，悉尼作为海外移民热门目的地的地位，也持续推高了住房需求，尽管疫情期间一度停滞。2000年至2016年间，该市人口增加约100万，总人口首次突破500万大关。

投资者在房地产市场中的存在感日益增强，是推动超级周期的另一因素。独立经济学家、房产税收研究者Saul Eslake表示，投资者活动在1990年代初开始增加，彼时贷款机构降低了发放投资贷款的门槛。

Eslake指出，霍华德政府1999年推出的50%资本利得税折扣，与负扣税政策叠加，给投资者的住房需求带来了“巨大推动力”，悉尼受此影响尤为明显——这也是导致首次购房者可负担性恶化的原因之一。“每当一名房产投资者买下一套二手房，他们实际上是在出价压过一个本可以买下它的人，”他说。

新州财政部的分析显示，“1994年时，投资者贷款规模与首次购房者贷款相差无几，但如今已大幅领先。”截至2026年3月的最新年度数据显示，新州投资者贷款达590亿澳元新高，比首次购房者贷款多出400亿澳元。

这份今年早些时候提交给联邦议会调查的新州财政部文件指出，由于新州房产价值更高，资本利得税折扣对该州的影响也比其他州更为显著。

许多首次购房者始终无法与投资者的购买力抗衡。Stephen Kiprillis

文件称：“2018-19至2022-23财年间，新州纳税人平均申报了全澳约38%的净资本利得，这一比例超过了新州约31%的人口占比，反映出该州更高的房产价值和更活跃的投资者群体。”

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，长期以来悉尼地理位置优越的地区住房供应不足，也助长了这场超级周期。

“其他国家同样经历过低利率和税收减免，但由于供需关系更平衡，房价的可负担性保持得更好。”

AMP编制的一份评估指南——用于衡量房价相对于长期价格与租金趋势是被高估还是低估——显示悉尼独立屋被高估了41%，而澳洲主要首府城市房价平均被高估36%。

超级周期是否走向终结？

Oliver表示，支撑悉尼超级周期的几个关键动力似乎正在减弱。

首先，持续的贸易紧张局势、更高的关税以及加剧的地缘战略风险，意味着世界或许已进入一个更容易发生通胀的时期。

这表明，始于1990年代、延续至2020年代初的利率下行趋势可能已经见底。“利率越降越低、驱动人们借贷更多资金从而推高房价的这套逻辑，或许已经走到了尽头，”Oliver说。

其次，未来人口增长可能低于近几十年水平，这将缓和住房需求。移民数量已在下降，而近期一国党人气上升所凸显的政治压力，预示着移民规模还将进一步收紧。

另一个人口结构变化同样值得关注：Oliver指出，双收入家庭如今已是悉尼的常态，这一长期支撑住房需求的因素“恐怕已没有太大的进一步增长空间”。

第三，联邦政府上月通过的改革引入了较不优惠的资本利得税计算方式，并限制了负扣税，这将影响房地产投资者的购房需求。

“如果说1999年引入的资本利得税折扣是这场超级周期的重要推手，那么按同样的逻辑，如今取消折扣、限制相关房产的负扣税，必然会是一个重大的负面因素——甚至可能成为终结超级周期的关键一环。”

悉尼房价今年早些时候已开始下跌，联邦政府的资本利得税改革，叠加澳联储2月至5月间的三次加息，被认为是市场走弱的主因。

房地产分析公司Cotality估计，该市房价已从1月峰值回落3.7%，部分抹去了去年6%的涨幅。

最后，新州政府近期全面修改了规划法规，力图增加悉尼住房供应；联邦政府也将新建住房列为优先事项。

若这些政策改革能够落地见效，将对房价形成下行压力。不过截至目前，新建住房的年度宏伟目标尚未实现。

Oliver表示，增加住房供应的努力，仍是未来房价走势中最大的“未知数”。“在供应短缺问题得到更好控制之前，现在就宣告过去30年房地产超级周期的终结，或许还为时过早。”