大型商业零售年投资回报率达12.8%，悉尼租金自2020年以来上涨31%

Bunnings Warehouse在澳洲大型零售业的门店数量最多。

大型零售业（LFR）是澳洲商业地产领域中相对年轻的业态，如今却正迅速跻身表现最出色的行业之列。

CBRE报告显示，过去10年，该领域年均投资回报率达到12.8%；未来回报率预计将达到11%。

悉尼的投资回报率最高，其后依次为布里斯班、阿德莱德、墨尔本和珀斯。自2020年以来，全国租金上涨21%，悉尼以31%的涨幅居首。

符合分区规划的土地供应不足，加上建筑成本高昂，使空置率降至2.8%。

全国性品牌撑起行业韧性

大型零售业起步时只是可选消费类、非核心资产，后来却成为一匹黑马。CBRE大型零售租赁全国董事Shane Cook表示，行业之所以能够抵御经济困境，得益于租户大多是全国性零售商，而且各个中心的品牌组合越来越多元。

Cook说：“归根结底，零售商在逆风环境下仍然表现极佳。在我看来，这可能进一步增强了这一资产类别的韧性。”

他表示，一个资产类别在新冠疫情后销售带动的营业额达到极高水平后，仍然能够实现正增长，尽管外部环境充满变数，这本身就是零售商表现的证明。

近期几宗交易也印证了该行业的实力。1月，Chadstone Homemaker Centre以8602.5万澳元售出，创下维州自2021年以来最大宗大型零售交易纪录。

2月，Charter Hall以据报1.26亿澳元收购了一组购物中心资产，其中包括昆州Moreton Bay地区的Morayfield Supercentre。

大型交易吸引了投资者，加上供应受限，令全国平均收益率在过去两年温和收紧至6.1%。CBRE预计，到2028年收益率还会下降10个基点。

报告指出，过去10年，相关交易额平均每年超过12亿澳元；其中大多数交易金额介于500万澳元和5000万澳元之间。

停车场地块开发释放价值

澳洲大型零售业于上世纪70年代起步，当时主要以销售家具和地面铺装材料的家居中心形式经营。如今，该业态占全国零售总楼面面积的35%，并雇用47万人。

Bunnings Warehouse门店占澳洲大型零售门店的最大份额，Repco和Supercheap Auto紧随其后。宠物用品店是近年才进入这一领域的业态，表现相当不错；Petstock和Petbarn也跻身门店数量前五名。

健身房正在逐步扩大影响力，CBRE预计餐饮店也会进入这一市场。

Cook说，大型零售资产配有面积庞大的停车场。对房东而言，利用其中一部分可能闲置的土地，打造新的商业设施，同时为资产增加收入来源，是重要的增值方式。

他举例说，如果从停车场划出一大片土地，拿出1000平方米建设McDonald's、KFC、Wendy's或GYG等门店，这类地块上市交易时往往能取得颇具吸引力的收益率。对卖方来说，增设这些业态可以带来良好的财务结果，也能提升收益率方面的回报。

CBRE数据显示，在大多数大型零售业态中，消费者仍更愿意到实体店购物，DIY市场尤其如此；80%的消费者选择实体店，而非电商。

分区规定限制品牌扩张

随着人口增长、移民人数增加，大型零售业前景应当相当乐观。然而，各州和领地的分区规定并不统一，可能会阻碍部分品牌扩张。

Cook说，各州规划法规的执行方式差异很大，相关规划制度目前正引发广泛讨论。

他说，有些品牌很希望进入新州的大型零售分区，但按当地规划法规却不符合要求，TK Maxx就是一例。这些品牌可以进入昆州一个面积超过2000平方米的大型零售开发项目，并获准营业；在新州却会被禁止经营。

不过，市场仍有充足空间容纳新的大型零售中心。CBRE报告显示，目前人均总可出租面积为0.22平方米。悉尼、堪培拉，以及昆州、新州和维州的区域地区，业态覆盖仍最不足。