澳洲年轻人住房路径生变：46%反复租房、买房又回到父母家

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几代人以来，澳洲一直被视为一个拥有住房的国家，买房的传统路线也相当清晰。

年轻人离开父母家，租住几年，随后买房并慢慢还清房贷。这种“澳洲大梦想”也逐渐成为许多人理解成年生活、财务安全和未来的框架。

如今，这条路线已经发生变化。人们租房的时间更长，更依赖“父母银行”，也有一些人始终未能置业。

房价是其中一个显而易见的原因。《悉尼先驱晨报》最近一篇专题报道指出，如果房价自1996年以来仅按通胀幅度上涨，悉尼目前的独立屋中位价应约为46.5万澳元；但实际价格已经达到179万澳元。

我们的最新研究显示，人们的住房道路早在购买第一套房之前就受到影响。家庭资源和劳动力市场机会，会强烈影响谁能走上置业之路，谁又会长期租房。

研究还发现，近一半年轻人的住房经历更加曲折：他们在租房、置业之间多次转换，有些人还曾回到父母家居住。

跟踪年轻澳洲人一代人的住房经历

为了了解人们长期走过的住房轨迹，我们利用澳洲长期开展的“澳洲家庭、收入与劳动力动态调查（Household, Income and Labour Dynamics in Australia，HILDA）”数据，连续跟踪同一批人多年的住房经历。

这种研究方式关注的不只是一个人今天是否拥有住房，还能显示他们何时买房、成为业主后维持了多久，以及日后因任何原因卖房会出现什么情况。

研究对象是2000年代初仍住在父母家的年轻澳洲人，研究团队一路追踪他们截至2019年的住房经历，时间接近20年。

约每五人中只有一人（22%）走上传统路线：先离开父母家，再租房，最后买房。另有12%的人直接买房；还有13%的人进入租房阶段后，一直租到研究期结束。

不过，研究期间近一半（46%）的人走的是完全不同的道路。他们在租房、置业和回到父母家之间反复进出。

住房旅程并不连贯

这些差异值得关注，因为表面处境相同的人，成为业主的机会未必相同。两个都在租房的人，可能正处于住房道路的完全不同阶段。

其中一人可能只是暂时租住，之后买下第一套房；另一人则可能已经租了多年，眼前仍看不到置业的明确路径。

业主的经历也不尽相同。有些人一路相对稳定，有些人则是在多次离开父母家、回到父母家，或经过一段租房生活后，才最终买房。

如果只看人们今天住在哪里，就会遗漏这段历史，也看不见住房经历的时间、先后顺序和持续长度，如何共同影响他们日后能够实现的事情。

年轻人的传统置业道路已经改变。Christopher Hopkins/AAP

置业者与租客的财富差距

我们在澳洲住房研究中心（Australian Centre for Housing Research）继续开展研究，进一步考察不同住房道路对应的财富结果。

目前这项初步研究已经持续五年，但尚未经过同行评审。初步结果表明，一直租房的家庭，财富中位数只有小幅增长。

相比之下，进入置业阶段或一直持有房贷的家庭，多积累了几十万澳元财富；而从拥有住房转回租房的家庭，财富则大幅减少。

关键并不只是业主比租客积累了更多财富，而是不同的住房道路，似乎对应着截然不同的财务未来。

住房机会的两极分化

这些发现不意味着住房单独决定一个人的未来。家庭一开始拥有的收入、家庭资源、教育背景和机会本来就各不相同。

但住房轨迹可能进一步放大这些起点差异。

一旦拥有住房，人们可能在多年间累积住房净值，也就是累积财富。这笔财富可以在失业、生病或关系破裂时充当缓冲，也可能用于支付退休生活，或帮助自己的子女置业。

一直没有置业的人，长期处境可能完全不同。他们可能需要把更多收入用于支付租金，危机发生时可动用的资产更少，退休时也没有自有住房作为保障。这正是住房不平等可能随时间扩大的方式。

从长期轨迹看住房问题，也会改变我们评估住房政策的方式。政策成效不能只看当前房价、住房供应数据或置业率。这些指标可以说明住房体系现在是什么样，却很难说明它正把人们带向哪里。

我们已发表的研究和正在进行的研究都显示，首次置业时间早晚、租房持续多久，或是否离开住房拥有状态，看似细微的差异，日后都可能累积为财富和生活安全感方面的巨大差距。