澳洲房市退潮，80%经纪人面临“裸泳”危机，不精进就出局

疫情后房市热潮曾让不少房产中介赚得盆满钵满，如今市场在新税务规定下转弱，他们正陆续离开这个行业。留下来的人则收到一个残酷讯号：提升能力，否则出局。

行业知名教练、Real Estate Gym创办人Tom Panos警告称，随着市场环境改变，中介基本功不足的问题正在暴露。大批中介已经悄悄退出，或开始考虑离开。

Panos告诉news.com.au，他接触的中介中，80%都“喜欢”目前的市场状况。

他说，优秀中介欢迎眼下的挑战，因为行业里拖后腿的“牛仔”中介太多；那些一直靠装腔作势混日子的人，则正在另谋出路。

Panos预计，未来数月行业会经历“一点痛苦”，届时真正有实力的人将与得过且过者分道扬镳。

他借用亿万富翁投资者Warren Buffett的名言说，市场降温后，谁有足够技能生存、谁只是乘着行情上涨获利，终于会一目了然。

“Warren Buffett说得最到位：潮水退去时，你才会发现谁穿着泳裤在游泳，谁在裸泳。”Panos说。

“我得告诉你，有很大一批中介一直在裸泳。”

这番警告传出之际，月度房产拍卖清盘率已跌至2020年以来最低。同时，澳洲主要城市房价正在下跌，艾博年政府在最新预算案中调整负扣税和资本利得税，正是造成这一跌势的原因。

“Ryan Serhant式”的错觉

Panos说，许多中介是在“市场包办一切”的时候入行，令整个行业人员过度膨胀。

美国真人秀《Million Dollar Listing》展现的奢华生活吸引了他们。他表示，在买家争抢房源、房价不断飙升时，只要有“一点自信”，几乎任何人都可能拿到巨额佣金支票。

“他们看着Ryan Serhant的电视节目，以为自己也能像他那样发财。”Panos说，“过去几年，只要你还算有自信，就能在行业里撑下去；但现在的市场已经不是这样了。”

房价上涨停滞，买家也不再被“害怕错过”（FOMO）驱动，过去那种容易赚到的钱已经消失。

Tom Panos向房产中介下达了残酷的最后通牒。

Panos警告，随着延迟交割的影响开始反映到银行账户，许多中介到春季将遭遇沉重的财务压力。

“打开思想，而不只是打开门”

他表示，房产中介的工作正在发生巨大转变。市场火热时，中介往往只需处理行政工作、打开房门，再收集买家报价。

如今情况已经彻底不同。Panos说，中介要取得成功，必须更像一名心理学家。

他说：“现在，你的价值不在于打开房门，而在于打开思想。你得帮助买家克服恐惧。”

需要接受引导的不只是买家。固执的卖家也可能因为不愿承认市场高峰已过，反过来妨碍自己的房产出售。

Panos说，当前表现最好的中介，会与卖家进行坦诚而不轻松的沟通。他们会提醒卖家：在市场疲软时，即使房产卖得更便宜，下一套房产也能在同一市场以更低价格买入。

“很多房产中介不知道该怎么谈这件事。”他说。

对于决定留下的人，Panos认为前景很艰难，却还不至于毫无希望。市场现实是，中介必须“非常、非常、非常努力”地工作，收入却会明显低于两年前。

但他声称，少数愿意立即重新训练、补上谈判、买家心理和卖家管理等硬技能的人，最终会获得丰厚回报。

他预测，缺乏训练的大批中介会离开行业，顶尖中介则会大举夺取他们留下的市场份额。

“对大多数人来说，我只能告诉你们：要变得优秀，否则就会出局。”他说。

新数据或令所有卖家不安

在澳洲房市即将严重下滑的警告声中，房产中介还面对另一个重大问题：多数澳洲民众其实希望房价下跌。本周公布的新民调显示，连大多数房地产投资者也支持降低房屋价值。

Nine Newspapers刊登的Resolve Political Monitor民调结果显示，61%的受访者希望房屋价值下跌，比6月高出7个百分点。

在2252名受访者中，超过三分之一、即35%的人认为，房价需要下跌20%，住房才会变得负担得起。

顶尖经济学家Christopher Joye上周表示，他认为澳洲正面对“史上最大规模的房价调整”，悉尼和墨尔本的房价或会出现两位数跌幅。

他在《Straight Talk with Mark Bouris》播客中说：“最近三个月的数据表明，悉尼房价正以12%的年化速度下跌。”

“墨尔本房价也在以两位数的年化速度下跌。”

“因此，我们可能正面临史上最大规模的房价调整。全国房价有记录以来最大的跌幅是11%。”

悉尼房价遭受重创。图片来源：NewsWire / Monique Harmer

并非所有专家都认同如此悲观的预测。不过，Resolve周二公布的民调结果显示，并不是所有澳洲民众都担心这一前景。

支持降低房价这一目标的比例，在工党选民中最高，为73%；绿党选民为63%，联盟党选民为58%。

在受访选民中，一国党的支持率最低，但仍有55%的人支持这项措施，依然超过半数。

Resolve创办人Jim Reed告诉Nine：“这种张开双臂欢迎房价下跌的态度或许有些令人意外，但寻找住房的人表示，只有大幅下跌，他们才有机会买得起房，这就解释得通了。”

按居住地点划分，内城区选民的支持率最高，为64%；郊区选民为63%，地区或乡村澳洲民众为58%。

澳洲民众表示支持降低房屋价值这一目标。

低收入和中等收入群体支持房价下跌的比例分别为60%和59%，低于高收入群体的66%。

房地产投资者的支持率也高于其他群体，为66%；自有住房者为59%，正在偿还房贷者为62%，租客为63%。

按年龄来看，18至34岁澳洲民众的支持率最高，为64%，比35至54岁群体高1个百分点。55岁以上群体的支持率为58%。

不过，当问题改为“包括自己住房在内，你希望房价如何变化”时，答案就分散得多。

总体而言，15%的人希望房价继续上涨，23%希望大致维持不变，19%尚未决定，14%希望下跌20%或更多。