悉尼墨尔本领跌！布里斯班楼市降温：买家重掌主动权，市场进入观望期

两年前，Nicole Pengilly每看一套布里斯班的房子，买房希望就仿佛又远了一步。

她说，房价在看房期间不断上涨，但自己的借贷能力没有变化，感觉目标正逐渐从手中溜走。

Nicole Pengilly表示，负扣税规则改变后，她买房时感受到的竞争明显减少。（ABC News：Charlie Mclean）

在持续数十年的房地产繁荣中，全国平均房价自2000年以来上涨超过400%。专家认为，市场的主导权终于开始转向买家。

Cotality数据显示，全国房产价值在6月份录得3年多以来最大的单月跌幅，拍卖成交率也同步走低。

跌势由悉尼领头，墨尔本紧随其后。过去5年，布里斯班房产价值上涨超过75%，但目前增速已经放缓。

听闻联邦预算可能带来有利变化后，Pengilly决定再次尝试入市。

预算公布后不到两个月，她便在布里斯班南区买下一套两居室公寓。预算内容包括调整负扣税规则和资本增值税优惠。

Nicole Pengilly已经在布里斯班南区买下一套两居室公寓。（ABC News：Charlie McLean）

“我一直想重新回到市场，看看能不能买房，这个念头始终在心里，”她说。

她感觉，这一回房地产中介明显更积极，自己也有更多时间考虑是否出价。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，税制变化加上利率上升，让买家有了更多选择。

Tim Lawless表示，买家担心房价可能下跌，因此不愿进入这样的市场。（ABC News：Nickoles Coleman）

“买家作决定时不再那么急，也有空间进行协商，”他说。

“如今大多数买家重新掌握了主动权，真正想买到物有所值的房产。”

Cotality称，过去4周布里斯班挂牌出售的房产数量，比去年同期增加近25%。

其中，新挂牌房源有3696套，仅比去年同期增加0.8%。

Lawless说，市场上的房源变多，并不代表有更多人急于出售；更主要的原因是房产成交、易手所需的时间变长。

信心受挫，市场陷入“观望状态”

上周，布里斯班拍卖成交率为43%。这项指标指以成功竞价结束的拍卖所占比例，高于前一周的23.5%；不过，仍比去年同期接近63%的水平低20个百分点。

上周流拍的房产中，有一套位于Mount Gravatt的四居室住宅，周六吸引了12名竞买者。当天晚些时候，这套房产通过协商以215万澳元售出。

本月早些时候，布里斯班的拍卖成交率在澳洲所有首府城市中最低。（ABC News：Charlie Mclean）

Lawless认为，成交率下降反映了卖家期望价与买家愿意支付的价格之间“相当明显的脱节”。

他说，许多买家担心房价可能倒退，所以不愿在这种市场环境下买入；目前市场看来似乎也处于某种观望状态。

Ipswich房地产企业老板Steve Athanates表示，联邦预算改变投资者税务优惠后，投资者受到惊吓。卖家担心当天无法成交，因而选择不走拍卖程序。

Athanates自上世纪90年代以来一直协助销售Ipswich房产。（ABC News：Charlie Mclean）

新规下，投资者只有购买新建房产，才可以将这项投资用于减少税单。从明年7月起，他们出售房产取得的资本收益可能还要缴纳更多税。

Athanates说，投资者既不能再享受负扣税优惠，也不能享受任何资本增值税优惠，导致他的买家减少了近50%，“他们……基本上放弃了市场”。

在Moreton Bay的Ferny Hills，Edwina May的三居室家庭住宅已经挂牌两个月。

Edwina May在Ferny Hills的家庭住宅挂牌两个月，他们在等待合适的价格。（供图：Edwina May）

她说，房产估值为125万澳元，但目前收到的最高报价还少15万澳元。

买家看房时都显得感兴趣，却没有递交报价。她认为，这正说明市场中的人们仍然犹豫不决。

“我们不急着卖，所以会乐意等到合适的价格。”

放眼东南部以外

Lawless表示，近年同样经历繁荣的黄金海岸和阳光海岸，市场也已放缓。

昆州偏远地区方面，过去12个月Darling Downs的房产价值涨幅最高，达到24%；Central Highlands和Toowoomba紧随其后。

6月份，昆州偏远地区整体涨幅放慢至1.5%，仅比布里斯班高0.2个百分点。

Lawless说，Toowoomba的走势略有不同。由于当地市场的可负担性高得多，放缓时表现也更具韧性；但即使在那里，市场也正在失去动力，卖家需要承认市场已经发生根本变化。

Bundaberg房地产经纪人Kirralea Whittle表示，她所在地区的房屋售价仍与年初相近，但成交周期已经明显拉长。

Kirralea Whittle表示，悉尼和墨尔本的人口跨州迁移仍在推动Bundaberg沿海郊区的住房市场。（ABC News：Johanna Marie）

她认为，悉尼和墨尔本持续有人迁往外州，是当地市场目前受影响有限的原因之一。她的买家中，95%是新近来到昆州的人。

“在那个市场卖掉房子、再到地区买房时，我们没有同样程度的担忧，”她说。

昆士兰房地产协会（Real Estate Institute of Queensland）首席执行官Antonia Mercorella表示，其他州人口持续迁入，是她相信昆州能够逆全国趋势而行的原因之一。

“房地产需求仍然非常、非常强劲，”她说。“但新建房产的供应量，远远达不到满足需求所需的水平。”

Antonia Mercorella表示，下一季度数据将更清晰地显示联邦预算对房地产市场的影响。（ABC News：Lucas Hill）

不过，Mercorella说，业界正急切等待下一季度数据，以更清楚判断预算的影响。这将是联邦预算公布以来的首份季度数据。

Lawless表示，房地产市场具有很强的周期性，目前可能才刚刚开始进入下行阶段。

“我认为，至少在利率再次开始下降前，房产价值可能继续走低，或大致保持稳定，”他说。

“尽管买房条件开始改善，布里斯班和昆州东南部住房市场可能还会进一步下行。”

买下第一套公寓后，Pengilly表示，她期待从此不必再搬家。（ABC News：Charlie Mclean）

过去7年里，房东想卖房和租金上涨迫使Pengilly搬家5次。如今，她最期待的是终于不用再搬家。

“我真的非常兴奋，终于可以住进属于自己的地方，安顿下来，不必再担心自己随时会被赶出去，”她说。