澳房产税优惠调整后，投资者转向新建住宅，首次置业者销售占比下降

在买家逐渐适应艾博年政府调整房产税优惠之际，新建住宅市场的投资者活动正在升温，首次置业者却开始减少。

房产基金管理公司Oliver Hume的数据显示，维州新建住宅销售中，投资者所占比例首次自2024年12月以来超过40%。相比之下，首次置业者的销售占比从4月的66.7%降至6月的54.9%。

预算案调整房产税后，投资者转向新建住宅。图片来源：Arsineh Houspian

Oliver Hume经营房屋和土地套餐业务。该公司表示，南澳的新建住宅投资者也在增加；其他大型建商和开发商则称，自预算案公布以来，全国投资者的咨询量大幅上升。

Oliver Hume首席经济学家Matt Bell说：“我们相当强烈地预期，预算案的税务调整会在房产投资者的购房选择上带来一定的结构性变化。”

Bell说，公司坚信，一部分投资者会被引导至新建住宅市场。

这项调整允许新建住宅投资者继续享有原有的资本利得税（CGT）和负扣税制度，希望借此鼓励更多住房开发。经济学家普遍认为，增加住房开发是改善供应和可负担性的必要条件。

专家预计，投资者可能转向城市外缘的新公寓或房屋。另一方面，城市中部城区的房源可能减少，并可能推高当地租金。

Bell预计，公司在全国各地项目面向投资者的土地销售将增加约10%。这可能使自住买家在购房时面对更多竞争。

他说：“如果一个市场因为用水限制、基础设施问题或审批拖延，导致新房源无法上市，投资者就可能把自住买家挤出去。”

全国住房贷款需求在6月下降14%，首次置业者的新房贷降幅更快。高利率和住房可负担性不足，正持续令市场感到担忧。

根据Cotality数据，悉尼独栋房屋中位价从5月至6月底下跌1.5%，即23,500澳元，降至156万澳元。墨尔本中位价下跌1.3%，即12,000澳元，降至948,400澳元。

堪培拉房价也刚开始下跌，该市中位价下降0.7%，即7600澳元，至103.5万澳元。其他城市尚未录得房价下跌。

预算案调整后的几周内，作为买家信心指标的拍卖清盘率跌至低于疫情期间的水平。

买家暂缓入市之际，在澳洲证券交易所（ASX）上市的住宅建商Simonds表示，自5月中旬以来，全国投资者就房屋和土地套餐提出的咨询增加了76%。这显示投资者将回到市场购买新建住宅。

Simonds首席销售与市场官Shaun Patterson说：“这让我们感到振奋，因为增长空间很大。”

“投资者一直都非常活跃于新建住宅领域。5月中旬以来出现了巨大转变，这正是我们这些建商真正的机会。”Patterson说。

会计师事务所Pitcher Partners合伙人Brian Farrelly说，他收到许多客户的咨询，客户包括房地产开发商和建商，主要想了解如何向顾客解释房产税调整。

Farrelly说：“最近有很多咨询。我们只是想协助这些开发商处理客户的问题，因为他们明确告诉我们，客户对投资他们的项目提出了大量问题。”

他说：“必须明白，这只是联邦预算案措施的一部分，另一部分是针对信托的最低税。”

“对投资者及其投资架构而言，这显然也会产生影响，包括今后应如何以最佳方式持有投资房产和其他资产。”

Michael Pell和Karen Lacheta-Pell在昆州购入一块土地，计划在那里建造两套双拼住宅并出租。

Michael Pell和Karen Lacheta-Pell等投资者，正把目光投向仍可继续采用负扣税的房产，例如在空置土地上建造新住宅。

这对夫妇已经在昆州Moreton Bay地区购入一块土地，计划建造两套双拼住宅并将其出租。

Pell是房产投资公司Propell Property的董事总经理。他说：“人们需要明白，购买现有房产后，税务优惠确实已经取消；但只要在合适的地区建房，仍然可以享有税务优惠。”

“你仍然可以获得良好的资本增值和租金回报，也可以通过税务扣除帮助自己继续持有房产。”

这块位于Morayfield的土地为这对夫妇在昆州和新州的七项房产资产组合再添一项，也延续了他们长期利用房产积累财富的策略。