新州IGA物业半年成交超$5000万，普通投资者为何争相买超市？

IGA超市意外成为大手笔投资的目标，没人料到，这股新动向会为一群出人意料的澳洲人带来一棵“摇钱树”。

Lake Macquarie一间IGA商店，是最近售出的一批以IGA为主力店的物业之一。

普通家庭过去到那里只是快速买条面包或一瓶牛奶，如今却连商店的屋顶和四面墙也要买下。

这些不起眼的社区IGA店铺意外成为投资者的新目标，突然风光起来。

地产代理表示，一向把住宅房产作为目标的普通家庭买家，最近正争相购买街角杂货店。今年以来，新州IGA相关交易额已达5000万澳元。

联邦政府最近在预算中收紧住宅投资负扣税规定，本地超市因此意外受益。

Dubbo也有一间IGA商店售出。

商业地产机构Stonebridge Property Group的数据显示，私人资本正加速流入以超市为主力店的零售物业。仅过去六个月，新州这类IGA物业的成交额就超过5000万澳元。

税务变化是投资者突然转向杂货店的原因之一，包括对负扣税的限制；此外，租户在经济衰退中仍相对稳健，较高的租金回报也增加了吸引力。

Stonebridge新州零售投资主管Alex James-Elliot说，政策近期调整后，这类资产受到更多关注。

他说，相关IGA交易是在“债务水平不断上升、全球局势充满不确定性”的背景下顺利完成的。

悉尼西南区Airds另一座以IGA为主力店的购物中心售出。

超市投资的关键吸引力，是“三重净租约”（triple net lease）。按照这种安排，租户通常负责楼宇的运营支出，包括地方税费、保险和维修。

这种租约让房东获得一条较为稳健、可以累积增长的收入来源，账单则由租户承担。租期通常较长，可延续10年；租金每年按锁定的幅度上涨，或与销售营业额挂钩。

Stonebridge以最近售出的沿海新州Hawks Nest IGA为例。

Stonebridge表示，该店是半径5公里内唯一的超市。它被一名高净值私人投资者买下，10年期租约已锁定至2032年。

房东将可从租户处收回楼宇运营的全部成本；租金复审时，租金则按固定金额上调，或按该超市营业额的一定比例上调。

Wyee、Broadmeadow、Tamworth和Newbrook等类似以便利消费为主导的社区中心，近期也已换手。

IGA投资热潮部分源自联邦财政部长Jim Chalmers宣布的预算负扣税调整。图片：Hilary Wardhaugh

Stonebridge董事Brett O’Neill表示，与大型购物中心相比，购买本地IGA所在的商业中心所需成本更低，使其在市场上处于特殊位置。

“对私人资本而言，IGA支持的投资往往处于颇具吸引力的价位，而其他超市投资选择很少有这样的价格优势。”O’Neill说。

由于规模较小、面向社区，一项IGA资产的售价往往只需大型超市综合体的一小部分。

市场上可供出售的超市数量有限，同时大批原本寻找住宅地产投资去向的资金正在寻找新目标。商业地产专家因此预计，争抢本地杂货店的热潮还会升温。