同样投入$70万：买梦想家园与先投资，15年后收入差$10万

预算案公布后，几乎所有人都在盘算：把更多钱投入住房，让这笔资产免税增长。但数字显示，这种做法可能令人后悔。

梦想家园里藏着的200万澳元错误。

5月预算案几乎把投资者会碰到的领域都纳入了打击范围，包括提高投资的资本利得税（CGT）、调整负扣税规则，以及信托税务。与此同时，家庭住房毫发无损：自住房无需缴纳资本利得税，新的负扣税规则也不会影响它。

于是，我们接触的大多数人都开始做同一笔心算：既然家庭住房是税务局尚未碰动的最后一项资产，为什么不把所有钱都投进去？现在就咬牙买下真正的梦想家园，让它免税增值，也省去刚变得更难拿捏的税务优化投资。

但我们把账算了一遍，结果令我意外。为了买下更大的梦想家园而增加投入，最终总资产大致相当，却让你失去50多岁时真正需要的投资收入。

两对夫妇，同一笔资金

下面是一组比较案例：两对夫妇各有70万澳元可投资，每年有14万澳元用于住房、投资和偿还债务，目标也都是同一套价值250万澳元的梦想家园。

第一对夫妇今天就买下这套梦想家园。计入印花税后，他们需要借入略高于190万澳元；未来30年，每年14万澳元全部用于还款。

第二对夫妇则先买一套价值150万澳元的过渡房产。房贷每年约需6.4万澳元，余下的7.6万澳元每年投入指数基金。

15年后会怎样

为比较两条路径最终会走向何方，我们采用澳洲股票和房产的长期增长率，分别为9.8%和6.8%，并按现行税率在此期间计税。

这意味着，股票收入每年按最高税率纳税，资本收益则按新的CGT规则计算。两项增长率都是长期平均值，过去表现也不能完全预示未来。因此，以下结果只能作为参考，并非精确预测。

选择今天买梦想家园的夫妇，15年后住房价值约为670万澳元，但仍欠下136万澳元。接下来，他们还要再支付15年、每年14万澳元的房贷。扣除债务后，账面财富约为534万澳元；由于全部资金都投进了住房，投资收入为零。

直接买下梦想房屋，长远而言可能让你付出代价。

第二对夫妇的过渡房产价值约为400万澳元，剩余房贷约62万澳元。除此之外，他们还拥有一个价值略高于200万澳元的股票投资组合，每年可在税前带来约10万澳元收入。

若看剩余还款总额，第一对夫妇面前还有约210万澳元；第二对夫妇则只有不到一半，即95.6万澳元。更重要的是，第二对夫妇的股票收入不但足以覆盖房贷，还有余力，让他们现在可以释放出完整的每年14万澳元，加快扩大投资规模和投资收入。

两种策略运行15年，一边是不断加码住房，另一边是持续积累投资。最终，两者的差距不到7万澳元，几乎只是边际差异。真正的区别在于，一对夫妇的钱可以为他们带来收入，另一对却不行；每年10万澳元的收入，也将大幅推进第二对夫妇以投资收入取代工作薪资。

预算案无法改变的部分

如果正确计入新的CGT规则，股票投资这条路径在15年间会少约4.7万澳元。

这是真金白银，但远不足以改变哪条路更正确的结论，因为这里的答案从来不真正取决于税务。更大的住房会持续增值，却不会给你带来任何收入；你不能卖掉一间卧室来支付食品杂货账单或下一次度假费用。

等待同样无济于事。按6.8%的增长率，梦想家园的价格会把你越甩越远，五年的平均增长就可能让购买价增加近100万澳元。真正要决定的是，你愿意把多少钱锁在住房里。这个答案是否正确，直接关系到你能否储蓄、投资，以及用投资收入取代工作薪资。

还要注意，这个案例并没有纳入投资时用于节税的架构，但现实中确实存在进一步优化的机会。比如，第二对夫妇可以采用债务循环策略进行股票投资，以争取更多节税效果；也可以使用投资债券，让长期投资完全免缴CGT。预算案公布后，精明运用税务规则比过去更重要，而不是更不重要。

当然，买梦想家园仍可能是正确选择，因为住房也可以是生活方式决定，而不只是财务决定。重点是，在作出决定之前，先把这项选择的代价算清楚。

总结

从账面上看，这两对夫妇最终都很富有，但其中一对拥有选择：他们大部分房贷还款由投资提供资金，因此在房贷还清前很多年，就有机会减少工作量。另一对则住在一项漂亮的资产里，除非卖掉它，否则不会带来一分钱收入。

预算案公布后，家庭住房成为你能拥有的最受保护资产，这让继续投入更多资金看起来比以往任何时候都更明智。但规则正在改变，正因如此，更应利用余下的每一项有利规则，争取更多上行空间。

免责声明：本文所含信息具有一般性质，没有考虑你的个人目标、财务状况或需求。因此，在根据这些信息采取行动之前，你应考虑其是否适合自己的情况，并在适当情况下向金融专业人士寻求专业意见。本文提及的预算案变化仍须通过立法，也可能发生改变。