海外身份西澳买房指南2025版（组图）

2025年4月1日起，澳洲开始实行新的海外身份购房限制政策。根据新规，任何非澳民（citizen）和永久居民（PR），将不允许购买已建成住宅（Established Dwellings）。

从澳洲税务局官网上的说法看，新规生效期至少两年。

那么，在新规之下，拥有澳洲临时居住工作或读书签证，以及纯海外身份或者只是旅游来澳洲的客户，能够买什么样的房产？

税收和费用和本地居民有什么区别？能不能贷款？

我就以当前的西澳珀斯市场为例，给大家做一个简要的解答。

1，新规之下，临时居民和纯海外客户能买到什么房？

其实新规主要限制的是二手房（established dwelling）的买卖，对于新房，即纯新土地产权的住宅房产，是允许买的，一般包括以下几类：

公寓新房：

未建和在建的公寓期房。

由于建筑成本在过去几年较大的增长，目前珀斯市场上的公寓期房主要以豪华高档公寓为主，大多位于房价较高的富人区及河边海边等优质地段。

当前的市场价格，一般50平米室内面积的1房1卫价格在60万澳元以上；2房2卫，室内面积75-80平米，价格基本在90万澳元以上。

按照每平米价格来计算，很少低于$12,000/平米。

城郊新区的土地，即“买地+建房（别墅）”模式：

新的土地主要是指城市郊区边缘，大型新的住宅区开发的独立产权土地（green title）。

这样的土地面积一般在300-400平米左右，距离市中心CBD至少25-30公里以上。

土地价格30万起，加上别墅建房的费用，基本总价格在70万以上。

成熟区的分地开发住宅：

如果想要距离市中心不太远，属于自己的“上有天、下有地”的房子，那么这种在成熟社区内小型分地开发的别墅类住宅，包括Villa和Townhouse，则是最好的选择。

属于每户的土地面积，现在一般在150-300平米，比城郊新区的土地的面积要小，同时要和其它几户共享公共车道；但地段更为优越，生活更为便利，价格也要高出不少。

当前珀斯市场这样的小型开发住宅，以中档到高端价位为主，比如中档区的Innaloo或Yokine, 3或4房Villa（单层）价格80-90万，Nedlands这样的富人区，3房Townhouse（双层）至少170-180万。

2，海外身份买房的税收和费用

在购买环节，比起本地买家，海外身份的买家要额外支出两项税费：

-FIRB application fee，即海外买房申请费和

-Stamp duty surcharge , 即7%的海外买家附加印花税

先说第一项FIRB海外买房申请费，这个是由ATO澳洲国家税务局统一制定征收，无一例外，当前的费用如下表：

 简单来说，买100万以下的房地产要付$14,700 FIRB申请费，100-200万房地产要付$29,500 FIRB申请费，越贵越多。

第二项的额外费用是房地产总价格7%的附加印花税，由西澳州政府征收。

本地买家的标准印花税基本在总房价的4%左右，海外买家在标准印花税之上，还要再付7%，实际总印花税率相当于房价的11%。

这也是相当不小的一笔费用。

面对高昂的海外购房印花税，有什么方法可以减免吗？答案是YES。

现在，有两种方式可以少付印花税：

第一种，西澳政府对于购买未开工（Pre-construction）和已开工未完成（Under Construction）的期房公寓，推出了最高额度达5万澳元的印花税减免政策，优惠对海外买家同样适用。以一套75万澳元的在建公寓为例，海外买家原本要交8.2万的印花税，经过减免之后，只需交5.1万的印花税，省了3.1万。

需要注意的是，这项优惠的截止日期是2026年6月30日，从现在算起只有约1年的时间了。

第二种，“买地+建房“模式，分别签订土地购买合同和建房的合同。

由于印花税只征收土地的部分，不征收建房合同的部分，按照土地和建房的价格各占50%来估算，印花税也就相当于省了一半。

对于城郊新区的新开发土地建房（house land package），本身就是按照这种模式操作，没有什么疑义。

而对于成熟区域小型分地开发的Villa或Townhouse，海外买家能不能省到印花税，则取决于工程进度、和开发商的灵活性等因素了。

3，海外身份的买房贷款

如果持有临时工作签证，在澳洲本地有工资收入，贷款方面比较容易解决。

比较难搞定的是留学生买房、或者纯海外身份买房的贷款。

在两年前，珀斯市场上很难找到贷款经纪人能解决这个难题。

近两年，由于珀斯房地产持续发展、市场前景光明，从东岸市场过来了几家有一定实力的，华人背景的贷款基金，他们比起大银行的产品策略更灵活，特别是对于海外身份买房贷款方面，提供了解决之道：通过买家在国内的工资收入、公司营业收入，或者留学生父母担保等方式进行贷款。

当然，贷款利率方面，也会比本地收入买房贷款利率略高一些。

海外身份在澳洲买房，除了上述这些以外，还有汇款、持有阶段的管理、税收等等需要考虑的环节。更重要的是，对于本地市场的把握和自身置业需求的规划。

如果您对这个话题感兴趣，欢迎与我联系！

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张镒磊Eli Zhang

Property Partner 销售合伙人

The Agency

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（本文由客户提供，文章内容和信息仅针对澳大利亚）