移民增加带动住房需求，哪些区域正在跑赢大盘？（组图）

由澳洲移民推动的人口增长，正在重新定义房产投资逻辑。

投资公司Longview表示，随着住房建设回暖，在悉尼、墨尔本和布里斯班等城市中，那些具备增建潜力、位于活跃区域的城区将从中受益最多，尤其是在它们的房价表现已优于全市平均水平的背景下。

Longview首席执行官、维州工党前议员Evan Thornley指出，位于公共交通、就业中心或城市活动区域附近的老房产，其价值更多体现在土地而非建筑本身，因具备开发潜力，这类房产的价格将持续上涨。

“有一种说法是，最强的资本增值都集中在离CBD15公里内的区域，”Thornley说，“但实际上，有些更远的地区从纯资本增值角度来看，已经超过了传统蓝筹地区的表现，只是很多人没有注意到而已。”

据他介绍，Longview开发的一个指数追踪的是“位于优质地段的耐久老房产”。

数据显示，上个财年悉尼这类房产价格上涨了7%，远超全市平均涨幅3.3%；在墨尔本上涨6%，也高于全市的1.6%；而在布里斯班则录得8.2%的涨幅，领先于整体市场的7%。

随着2025年3月季度新屋开工量环比增长11.7%，住房建设明显加快。

政策制定者与准购房者期待，新一轮住房供应能为长期居高不下的房价带来缓解。

但由于澳大利亚房地产市场呈现地理与价格的高度碎片化，新增供应对房价的影响将存在明显差异。

买方代理机构InvestorKit的高级研究分析师Junge Ma表示，在外环区域，大量新开发项目正在落地，而较低的借贷成本和更多的供应将抑制这些地区的价格增长。

“随着利率下降，‘可负担性’将不再是购房者的首要考量，外环与中环地区之间的价格差距也将进一步缩小，”Ma指出。

“届时，需求将在各城市的各个价格区间更均匀分布，也正是在那时，新增供应才真正对价格走势产生影响。”

目前，在悉尼东区，许多屋主正在积极合并地块，以利用新州政府最新中密度住房规划改革中合并开发地块带来的高售价潜力，这本身就反映了新增住房需求已开始推高优质地段的土地价值。

Longview指出，尽管人们常将升值潜力与市中心联系在一起，但许多成熟的外环老社区同样展现出强劲的土地增值能力，例如悉尼的Windsor和Penrith。

Longview运营的共享股权基金通过与购房者共同投资这些地块，从土地升值中获益。

公司分析显示，过去25年中，昆士兰州房产增值最快的城区包括New Beith（上涨超过18倍）、Logan的Mundoolun（近17倍）以及布里斯班外西部的Mount Crosby（近17倍）。

在新州，中央海岸的Mardi（上涨超过10倍）、悉尼西南部的Currans Hill与Blair Athol（均为10倍）、Macarthur地区的Harrington Park（9倍）以及西北部的Beaumont Hills（9倍）表现最为亮眼。

维州方面，位于东部外环的Narre Warren North（15倍）、Macedon Ranges的New Gisborne、东南远郊的Cranbourne East以及西部的Tarneit（均为14倍）涨幅最大。

Longview投资的一个典型项目是一套2006年以17万澳元购入的位于墨尔本西部Werribee的住宅。

“那套房的土地面积有896平方米，现在几乎见不到这样的地块了，”Thornley透露。

“周边所有新开发的地块面积都只有290至390平方米，而老城区的Werribee可步行至车站、商店、公园和配套设施，土地升值速度极快，如今地价已占总价值的85%-90%，并将持续上升。”