澳土地价值25年飙升832%！年轻人买房梦碎，资本利得税优惠或迎巨变（图）

资本利得税优惠政策正助长房地产投资者日益富有。面对失衡的现状，是时候让年轻人也能公平分享一份“澳洲梦”了。

在澳洲，土地的价值至关重要，而这种重要性在过去25年里愈发凸显。

上周，澳洲统计局发布了2025年12月的国家金融与财富账户数据。

尽管这份报告的关注度通常不如GDP数据，但其中关于家庭财富的细分数据，却揭示了澳洲年轻人普遍感到“体系不公”的核心原因。

“伟大的澳洲梦”或许是拥有一套住房，但实际上，建房所用的土地才是真正的价值所在。摄影：Joel Carrett/AAP

数据显示，2025年澳洲家庭总财富增长了1.751万亿澳元，其中49%（约8,598亿澳元）竟全部来自土地升值。

值得注意的是，我们讨论的是土地本身，而非房屋建筑。

所谓“伟大的澳洲梦”名义上是拥有一套住房，但真正的价值高地其实是房屋下的那块土地。

这种情况并非自古以来。回溯至20世纪80年代，家庭持有的土地价值约为住宅建筑价值的1.3倍；而时至今日，土地价值已飙升至住宅价值的3倍之多。

观察过去25年的走势，土地资产的增幅将其他资产远远甩在身后。即便如今的超级年金规模远超2000年，其增长势头也无法与土地相提并论。

过去25年间，土地资产疯狂增长了832%，远超银行存款719%的增幅。考虑到土地价值的基数巨大，这种实际货币增长带来的差异令人咋舌。

对于已入场的地主而言，这无疑是天降财富，但对于苦苦寻求置业的年轻人来说，这却是一道难以逾越的鸿沟。

目前，土地已占据澳洲家庭总资产的42%，远高于1988年的30%。

这种资产结构的倾斜，解释了为何澳洲人热衷于房地产投资——正如电影《城堡》中的经典台词所言，人们在房子上豪掷千金，实则是在赌土地的溢价。

这也导致了租房市场的恶化：由于溢价核心在土地而非建筑，许多房东失去了修缮房屋的动力，因为破旧的房屋并不影响土地带来的丰厚利润。

当前，资本利得与房价依然是高度敏感的政治议题。

与此同时，高企的油价和加息压力正在冲击市场。自美伊冲突爆发以来，汽油价格的上涨对经济的打击相当于加息45个基点。

结合2月和3月累计50个基点的加息，房地产分析师指出准买家正在撤离，房价可能迎来下跌。

然而，通过高油价和利率上升导致的“经济惨案”来倒逼房价下探，绝非改善住房可负担性的良策。

问题的核心依旧直指财富分配机制。目前，50%的资本利得税（CGT）折扣奖励了那些频繁买卖房产以积累财富的人。

自1999年该折扣政策引入以来，家庭持有的土地价值已从年收入的1.5倍跃升至3.8倍，两者之间的因果关系显而易见。

目前，关于改革该政策的呼声一浪高起。

独立议员Sophie Scamps及绿党均表示支持降低折扣额度。尽管自由党以维护“澳洲梦”和保护置业机会为由持反对意见，但逻辑上的漏洞显而易见：资本利得税折扣仅适用于投资房业主，对那些为了自住而买房的普通人毫无帮助。

自27年前霍华德和Peter Costello推行改革以来，现行政策已将住房从“遮风避雨的家”异化为“积累资产的工具”。

这种转变甚至演变成了一种阶级固化手段，确保现有财富阶层能够以牺牲下一代的购房梦为代价，攫取更多财富。

即将到来的5月预算案，正是拨乱反正、改变这一现状的关键节点。