悉尼墨尔本房价或跌超2%，澳联储两轮加息预期或劝退买家

根据投行 Barrenjoey 的最新数据显示，受 2026 年两轮预期加息的影响，澳洲买家入市意愿大幅减弱，悉尼与墨尔本两大城市的房价增长今年预计将放缓至 2% 以下。

去年全澳住宅价值平均增长了 8.6%（约 71,400 澳元），相比之下，目前的预测意味着澳洲房市的增长势头已显著减弱。

Barrenjoey 预测今年悉尼房价将上涨 1.9%，而 2025 年的涨幅为 5.8%。

Barrenjoey 预计，2026 年全澳住宅价值涨幅仅为 2.8%，其中悉尼房价预计上涨 1.9%，墨尔本上涨 1.8%。而在 2025 年，在澳洲储备银行（RBA）三次降息的推动下，悉尼和墨尔本的房价曾分别录得 5.8% 和 4.8% 的涨幅。

与此同时，中小型首府城市的表现依然强劲。Cotality 数据显示，去年达尔文房价飙升 18.9%，紧随其后的是珀斯（15.9%）、布里斯班（14.5%）和阿德莱德（8.8%）。

Barrenjoey 首席经济学家 Jo Masters 表示，这一展望是基于储备银行将在今年 5 月和 8 月各加息 25 个基点的假设。她认为，利率的微升正在平抑市场热度，房市增长周期已进入降温期，但中型首府城市的表现预计仍将优于大盘。

目前市场对利率走向众说纷纭。在接受调查的 38 位经济学家中，有 17 位预计未来 18 个月内利率将至少上调两次。澳洲储备银行（RBA）行长 Michele Bullock 上月曾明确表示，如果通胀无法得到控制，加息仍是有可能的。

Michele Bullock 预计，悉尼和墨尔本将经历几个季度的房价持平，甚至可能出现数月的小幅负增长。但她强调，由于市场供应量仍然偏低，房价并不会出现实质性的大跌。

Cotality 研究总监 Tim Lawless 对此表示认同。他指出，尽管需求端因利率压力正在失去动力，但全澳挂牌量比五年平均水平低约 20%，这种极低的供应水平为房价提供了底部支撑。

Tim Lawless 分析称，悉尼房市放缓主因是房价难以负担且对利率高度敏感；而墨尔本市场的低迷则更多源于当地居民对维州经济前景及利率走势缺乏信心。

加息可能性导致信心下降

Domain 首席经济学家 Nicola Powell 指出，无论今年利率是保持不变还是加息两次，这种不确定的前景都已经沉重打击了买家信心，导致许多澳洲人在买卖决策上犹豫不决。

市场降温的迹象已在数据中显现。12 月全澳房价增速放缓至 0.7%，为五个月来最低水平。根据 Cotality 的数据，悉尼和墨尔本的住宅价值中位数在当月甚至出现了 0.1% 的轻微下滑。

除了利率，人口与供应的关系也备受瞩目。SQM Research 总监 Louis Christopher 指出，去年澳洲人口增加了 42 万，但仅竣工了 17 万套住宅。

他预测，随着今年移民率回落至 39 万，加之房屋竣工量增加，供需关系将趋于平衡，这可能是自 2019 年以来的首次。在这种背景下，他预计房屋价值仍有 6% 至 10% 的上涨空间。

Louis Christopher 总结道，2026 年的开局将好坏参半，悉尼和墨尔本的表现仍不稳定，但首次置业者将继续活跃。他警告称，若消费者价格指数（CPI）数据依然糟糕，2026 年上半年加息的可能性将超过 50%。