新州敦促改革CGT减免：投资者贷款30年暴涨近10倍，首房买家入市难度加剧（图）

新州财政部门近日向Albanese斯政府进言，明确指出改革资本利得税（CGT）优惠政策是解决住房不平等问题的关键。

数据显示，在过去30年里，新州发放给投资者的贷款增速高达首次置业者的2.5倍。

这一论点出自新州财政部门提交的一项审查报告。该审查目前正聚焦于针对持有超过12个月的资产（如股票和投资房产）给予50%资本利得税（CGT）折扣的现行政策。

新州财政部认为 CGT 折扣给房价带来了上涨压力。图片来源：Natalie Boog

去年12月，绿党曾表态愿意支持削减该项50%的折扣优惠，这一主张也得到了Richard Holden和Saul Eslake等知名经济学家的支持。

新州财政部门在报告中指出，CGT折扣通过刺激投资者需求，显著推高了房价并加剧了住房不平等，导致首次置业者入市愈发困难。

报告强调，相对于住房市场规模，这一折扣产生的需求注入量极大，约相当于新州年度住宅交易价值的1%。

回溯1994年，向投资者发放的贷款额与首次置业者尚且相差无几。然而时至今日，局面已发生剧变：投资者贷款额已飙升至530亿澳元（增幅达972%），而首次置业者贷款仅增长至170亿澳元（增幅为392%）。

新州财政厅进一步指出，过去几十年中，20至44岁的年轻群体住房拥有率降幅最为显著。

因此，政府应考虑调整当前的CGT税收设置，通过重新平衡激励措施来支持住房的可负担性与可持续性。

与此同时，参议院特别委员会也将就住房投资是否抑制了国家生产力展开调查。专家担忧，资金从高生产力资产中流失，可能对整体经济造成负面影响。

新南威尔士大学城市未来研究中心（UNSW City Futures Research Centre）分析认为，购买住房贷款与商业投资贷款有着本质区别。

由于住宅物业风险相对较低，过度的房产投资可能会挤占初创小企业和人力资本形成等更具生产力活动的资金。

CGT折扣由霍华德联盟党政府于1999年引入，旨在取代原有的资本利得指数化政策。

然而，多位经济学家向委员会表示，由于通胀环境已发生根本性变化，该折扣已无法实现预定目标，反而让投资者获得了“过度补偿”。

据新州财政数据显示，1998年之前的16年间，年均通胀率为4.4%，而截至2025年的15年内，平均通胀率已降至2.7%。

这种趋势使得固定50%的折扣作为通胀保护工具的理由不再充分。

多份报告指出，这种税收优惠在更广泛的范围内加剧了澳洲的贫富差距。

格拉坦研究所（Grattan Institute）的数据显示，资本利得税折扣主要惠及富人，最富有的五分之一澳洲人占据了近90%的折扣收益。

为了应对不平等问题，相关机构向调查委员会提议，将个人和信托的CGT折扣从50%大幅下调至25%。

格拉坦研究所预计，此举若在五年内逐步实施，每年将为联邦预算增加约65亿澳元。这笔资金可用于巩固财政、削减更具破坏性的税种，并减轻年轻一代的税务负担。

值得关注的是，据估计此类改革对房价的影响微乎其微，跌幅可能不到1%。这意味着潜在的购房者将从投资者的“离场”中获益。

新南威尔士大学城市未来研究中心同样建议，应在五年内分阶段将租赁住房的 CGT 折扣降至25%。

该机构认为，25%的折扣水平与澳洲储备银行（RBA）2.5%的通胀目标更为吻合，能更公平地抵消因通胀带来的名义收益。