租房空置率仅0.7%！专家坦言：悉尼租客支付能力已逼近极限（组图）

新数据显示，澳洲租赁市场可能正处于转折点。由于各首府城市的房租接连攀升，租客的支付能力已逼近极限。

Domain于周四发布的3月季度租赁报告显示，市场出现了所谓的“决定性转变”：即便全澳空置率已跌至0.7%的极低水平，也不再足以推动租金全面上涨。

报告强调，由于租客支付意愿陷入瓶颈，各地的租金增长正变得日益不平衡。

根据Domain的数据，全澳租房空置率目前为0.7%。

Alice Stolz 向SBS News表示，数据揭示了澳洲租赁市场已进入新阶段。租客已经触及了负担上限，意味着他们可以支付的金额到了极限，无法再被进一步压榨。

Stolz指出，租客此前一直在妥协，被迫接受条件较差的房子，或者搬到离市区更远的Suburb。但时至今日，这种退让已经到了无路可退的地步。

2026年3月季度公寓周租金要价。来源：SBS News / Kenneth Macleod

目前，澳洲各地租金大多处于历史高位，但增速已明显放缓。

据Domain统计，悉尼、堪培拉及达尔文的各类房型周租金在上季度均止步不前。其中，悉尼独栋房屋（House）维持在每周800澳元，公寓（Unit）为750澳元；堪培拉则分别为700澳元和580澳元。

此外，墨尔本和阿德莱德的增长也显得乏力。墨尔本的House租金中位数为每周590澳元，而阿德莱德表现出的增长更多被归因为“季节性因素”而非持续性趋势。

Stolz认为，租赁供应仍是核心痛点。部分投资者因担心政府对资本利得税的改革及租赁法收紧，正计划甚至已经撤离市场。

与此同时，由于更多首次置业者入市，部分房产从租赁市场转为了自住房，这进一步削减了房源。

她强调，要解决这一困境，不仅要在租赁市场增加供应，更要在人们想居住的首府城市及大型区域中心提供足够且负担得起的住房选择。

针对税务改革传闻，联邦财政部长（Treasurer）吉姆·查默斯表示，下月的联邦预算案将涉及税收调整，但目前尚未确认是否包含针对持有房产超过12个月的资本利得税折扣。

2026年3月季度House周租金要价。

另一份来自PropTrack的报告也证实了这一趋势。首府城市综合租金虽涨至每周680澳元的新高，但季度增长已显著走弱。报告称，由于供应略有改善及负担能力吃紧，租金增长已低于2022年和2023年的峰值。

Angus Moore 指出，澳洲的租房负担能力已降至2008年有记录以来的最低点。由于住房建设长期滞后，即便投资者依然活跃，也无法在短期内填补巨大的需求缺口。极低的空置率意味着房子一旦挂牌就会被迅速抢租，这使得租金持续维持在高位。

围绕5月预算案可能削减资本利得税折扣的讨论，已引发房产团体的担忧。公共政策智库Grattan Institute提议将折扣从50%降至25%。

智库研究员 Ashleigh Chang 表示，虽然此举可能导致到2030年新房减少1万套，但每年能为国库增加约65亿澳元。

这些资金可用于发放租房补贴，支持低收入群体。她同时指出，降低折扣对整体租金水平的影响微乎其微，政府的核心重点仍应放在增加房源供应上。