澳财长削减房产投资税收优惠，专家预测房价短期内将下跌5%（组图）

针对本次预算案中旨在缩小代际住房不平等的税制改革，多位知名经济学家警告，官方测算可能低估了改革对房价的实际冲击。

政府借2026年预算案出手，削减了未来投资现有房产可享受的税务优惠。此次改革涉及资本利得税计税方式的调整，并将负扣税（negative gearing）的适用范围限定在新房。

NAB经济学家在声明中直言，此次住房税务安排的调整，“可能是四分之一个世纪以来最重大的一次”。

政府对投资税务优惠的全面改革是数十年来规模最大的。（ABC News: Callum Flinn）

联邦财政部长 Jim Chalmers 表示，这些变化将为劳动者和首置业者创造公平的竞争环境，同时支持对生产性资产的投资，包括新增住宅供应。

预算案中财政部的测算显示，与维持现行税务安排相比，未来两年房价增速将放缓2%。政府认为，投资者需求减少预计将令房价增长出现“小幅且暂时的”放缓。

Grattan Institute研究员 Matthew Bowes 表示，政府的预测与该智库测算基本吻合，改革可能使房价下降约1%。

他指出，资本利得税（CGT）折扣和负扣税采用了“祖父条款”（grandfathering），意味着现有投资者将保留大部分税务收益，因此冲击力有限。

Matthew Bowes 表示，政府对房价影响的预测与Grattan Institute的预测大致相符。（ABC News: Adam Kennedy）

“这些改革仅针对未来的新增投资，相较于澳洲庞大的房产市场而言，对房价的影响不会太大。”Matthew Bowes 说。

房价是下跌，还是只是放缓？

经济学家普遍认为，这些改革有望遏制房价的过快增长。

Matthew Bowes 表示，由于购房者在拍卖会上能出价超过投资者，住房自有率可能会提高。（ABC News: Michael Janda）

不过，Commonwealth Bank 高级经济学家 Trent Saunders 下调了对房价增速骤降的预期。他表示，预算案措施确实会削弱现有房产对投资者的吸引力，并放缓价格增长，但今年的影响应该是温和的。

Trent Saunders 预计，受政策变化影响，房价最终将比原本水平低3%，但这一过渡过程会比较缓慢——到今年年底，年度房价涨幅将减少0.6个百分点，2027年的涨幅减少则不到1个百分点。

值得注意的是，这些税改出台之际，房价增长本就处于放缓阶段。澳洲联邦储备银行（RBA）今年迄今已三度加息，高通胀挤压家庭预算，而伊朗战争的不确定性也打击了企业与消费者信心。

综合住房税改及其他市场因素，CBA已将截至今年12月的年度房价涨幅预测从此前的5%下调至3%，但维持2027年12月前一年3%的增长预测不变。

Trent Saunders 也坦言存在更大连锁反应的风险。他指出，关键风险在于政策变化对市场情绪的冲击，可能令房价在短期内出现更剧烈反应，放缓幅度甚至会超出基本面所能解释的范围。

AMP首席经济学家 Shane Oliver 则预测，短期内房价可能下跌多达5%，因为投资者会因预期税后回报下降而撤离市场。

但他对长期效果持怀疑态度，认为住房可负担性的根本症结在于供应不足赶不上人口增长带来的需求。

租金涨幅预计“微乎其微”

联邦影子财政部长（Shadow Treasurer）Tim Wilson 表示，反对党不会支持上述举措，并辩称改革将使首置业者更难入市，同时推高租金。

但政府预测租金涨幅相当有限——普通租房者周租金涨幅预计低于2澳元。Grattan Institute的模型与政府预测相近，估算中位租户每周租金涨幅约为1澳元。

Matthew Bowes 表示，房地产市场上的投资者虽会减少，但租金不会被显著推高，因为会有更多人从租房转为拥有住房。Trent Saunders 也认同这一判断，称对租金的影响应是“微乎其微”，财政部的测算与该行基本一致。

对供应影响 经济学家看法分歧

“供应仍是重点。”财长 Jim Chalmers 在预算案当晚的7.30节目中表示。但他同时强调，仅靠关注供应“根本不足以”解决住房危机。

Shane Oliver 预计住房供应不足的局面将持续下去，并指出依据国家住房协议（national housing accord）建造的住房数量远低于目标。他警告，把负扣税限制在新房可能引发意想不到的后果——首置业者反而会在新房市场上被挤出。

Shane Oliver 还指出，政府自己的预测显示，新政可能导致建房数量减少35,000套，尽管预算案中也提及其他增加供应的配套措施来对冲影响。

相较之下，Commonwealth Bank的经济学家对供应前景看法稍显乐观。Trent Saunders 写道，对建筑活动的影响尚不明朗，但综合各项政策来看，整体效果对供应是“中性至略微积极”。

他解释道，净效应取决于一个关键问题：负扣税豁免和预算案中的供应措施所激发的新房购买动力，是否足以抵消投资者整体住房需求的下降。“我们认为答案是肯定的，但仍存在一定不确定性。”

与此同时，Grattan Institute指出，各州过度严苛的法规仍是住房供应增长的绊脚石。