分析师警告：澳洲房价或跌10%，迎40年来最大调整（组图）

Morgan Stanley的分析师警告，随着市场消化工党税改的影响，全澳房价可能下跌多达10%，这将是过去40年来最大规模的一次调整。

Morgan Stanley澳洲经济学家 Chris Read 及其同事在简报中指出，上周联邦预算案公布的负扣税及资本利得税调整方案，将“从根本上改变澳洲家庭的资产配置决策”。

上周末悉尼挂牌拍卖的房产中，成交比例不足一半。图片来源：Peter Rae

分析师表示，房产市场尤其首当其冲。此前那种高杠杆、现金流亏损、依赖高额资本利得预期的投资模式，正面临重大挑战。

预期回报率下降叠加贷款能力受限，势必导致投资者需求大幅萎缩，并要求更高的租金收益率作为补偿，而这种调整将主要通过价格下跌来完成。

投资者是首当其冲感受到税改影响的群体。根据 Morgan Stanley 估算，房价需下跌15%至20%，投资的经济效益才会重新具备吸引力。

工党税改的影响在悉尼市场几乎立即显现。作为澳洲投资者最集中的城市，悉尼受到的波及也最为显著。

上周末，挂牌拍卖的情况发生了变化。数据提供商 Cotality 周四更新的数据显示，最终清盘率仅为43.1%。

不过，Morgan Stanley的分析师预计，投资者需求的“剧烈下降”将被自住业主和新房投资者部分抵消——根据工党的预算计划，投资新房仍可享受现有的税收优惠——但他们认为“调整需要时间，且价格会降低”。

分析师写道：“我们估计，仅为了适应税收政策的变化（伴随投资者需求占比的永久性减少），房价就需要下跌5%。但考虑到由于澳洲联邦储备银行（RBA）加息导致房市起步已经疲软，我们认为全澳房价下跌5-10%是有可能的，这将是过去40年来最大的价格调整之一。”

“如果投资者的价格预期发生更根本的变化，或者政策反应比平时更慢，跌幅可能会更大。”

这篇题为《房地产游戏的规则已经改变》的分析指出，楼市低迷的影响将十分深远，不仅波及房产市场、业主和投资者，还将冲击大型企业开发商和更广泛的经济领域，甚至会影响澳洲联邦储备银行（RBA）对利率的看法。

分析师认为，新的房地产平衡点将带来更高的租金收益率、更多的公寓供应、新房价格溢价以及更低的杠杆水平。

“我们预计价格走软将是影响整体房产状况的主要因素。”

“我们认为信贷增长和成交量面临最大的下行风险；预计周期性逆风将抵消建筑业的结构性顺风；并预计租金会有小幅上涨。”

“房产状况的全面疲软将是我们预计2026年下半年经济增速放缓的关键驱动力，这也将让澳联储更有信心认为政策已进入紧缩区间。”

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Commonwealth Bank of Australia 首席经济学家 Luke Yeaman 也认同，工党拟议的税改已动摇了一些投资者的信心，其影响将在未来几个月持续渗透到市场中。

Luke Yeaman 表示，受这些变化的直接影响，未来三年全澳房价可能会被压低约3%，而在公寓和联排别墅等投资者密集的细分市场，冲击将更为明显。

他补充说：“房地产是一个受情绪驱动的市场，这些变化可能会导致投资者退出，融资变得更加困难，从而导致房价跌幅超过预期。”

事实上，在上周联邦预算案发布前，受更高利率和生活成本压力影响，悉尼和墨尔本的房价已经开始下跌。

过去三个月，悉尼和墨尔本的房价分别下跌了0.9%和1.5%，而珀斯、布里斯班和阿德莱德则继续上涨。全澳范围内，过去三个月的房价上涨了1.6%。

值得注意的是，悉尼市场中排名前25%的高端房产，对这些宏观逆风最为敏感。

与此同时，悉尼和墨尔本上周末的拍卖挂牌量较前一周大幅下降近15%。

资深房产代理 John McGrath 表示，悉尼房产市场正对工党的税改做出直接反应。

他本周早些时候向《澳洲金融评论报》坦言，这无疑是压死骆驼的最后一根稻草。他指出，市场本就深受利率螺旋式上升、史上最高生活成本，以及地缘政治动荡和中东不确定性的多重夹击。

“已经有很多因素在造成沉重压力——而这成了最后一根稻草。人们正在'用脚投票'，大家在表达对这一政策的不满。”