占比超五分之一创八年新高！只还利息贷款需求狂飙，下阶段还能红多久？（组图）

澳洲房贷市场中，仅付息（IO）贷款比例已攀升至逾五分之一，创下八年来新高，背后主要由投资者活动激增所驱动。

与此同时，部分手头吃紧、急于踏上置业阶梯的首次购房者，也在一定程度上推高了这一数字。

Cotality研究主管 Gerard Burg 引用澳洲审慎监管局（APRA）数据指出，2025年12月所在季度，仅付息贷款占所有房屋贷款的21.2%，较六年前17.5%的低点大幅上升。

“当时投资者仅占房贷总额的27.9%，而今年3月这一数字已升至40.3%，”他表示，“不过随着联邦预算案对负扣税政策的调整，预计投资者活动将有所收敛，仅付息贷款数量也会随之回落。”

2026年联邦预算案已确认，将限制负扣税并把资本利得税折扣锁定于新建房产。部分专家认为，这些举措可能会削弱房产投资的吸引力。

根据APRA数据，仅付息贷款占比上一次高于目前水平，是2017年6月的30.5%。此后，银行业皇家委员会的成立以及2020年新冠疫情的冲击，共同导致投资者数量大幅萎缩，直到房价再度上行，他们才大规模重返市场。

在房价和利率双双走高的背景下，仅付息贷款重新受到青睐。Sitthixay Ditthavong

自住业主也转向仅付息贷款

AMP首席经济学家 Shane Oliver 指出，当利率和房价双双走高，自住业主偿还本息贷款（P&I）的压力日益沉重，部分人因此转向仅付息贷款。“借款人的想法是，与其等到房价涨得更高，不如早买早上车。”

他补充道，十年前这类贷款被视为风险产品而备受冷落，但在当前高房价、高利率的市场环境下，它们已重新走入大众视野。

选择仅付息贷款的买家，通常在头5至10年只需偿还利息，之后才开始还本金；而本息贷款则要求从一开始就同时偿还本金与利息。

从长远来看，仅付息贷款的成本更高。据 Canstar 数据，自住业主仅付息贷款的平均浮动利率约为7.11%，而本息贷款仅为6.17%。正因如此，这类产品更受投资者青睐——他们可通过负扣税抵扣房产相关支出，在所得税申报中加以申领。

澳洲税务局（ATO）最新的2022-2023财年数据显示，全国约有120万套投资房产进行了负扣税申报，约占所有投资房产的一半。

不过，目前仅付息贷款占比仍远低于2015年45.6%的历史峰值。彼时，APRA于2017年出手大幅收紧信贷，对新发放的仅付息贷款设置30%上限。

首次置业者受限较多

独立住房分析师 Eliza Owen 表示，仅付息贷款对首次置业的自住业主吸引力有限。“部分政府优惠计划，例如5%首付计划，仅适用于本息贷款，因此首次购房者的选择空间更窄。”

她同时指出，随着负扣税政策的收紧，投资者数量及仅付息贷款规模或将双双下滑——“除非新建住房投资出现显著增长，因为新建房产仍可享受负扣税优惠”。

负扣税政策的改变可能会导致投资者和仅付息贷款数量下降。Wayne Taylor

Herron Todd White首席经济学家 Cameron Kusher 根据APRA的2025年12月数据测算，目前仅9.4%的自住业主申请了仅付息贷款，而投资者中这一比例高达41.6%。

抵押贷款经纪公司 Intelligent Finance 的 Ari Bernstein 则表示，仅付息贷款有时也被自住业主用作短期财务安排——例如预期将收到年终奖金或一次性收入时，先申请仅付息贷款，再适时转换为本息贷款。

“另一个策略是配合对冲账户使用，以压低利息支出，”他说，“在生活成本高企的当下，这未必不是一个务实的选择。当你偿还的是一项持续升值的资产时，仅付息贷款能为你保留更多现金流。”

政策收紧或终结涨势

然而，联邦预算案的政策调整，很可能为这轮仅付息贷款的升势画上句号。

“负扣税机会减少，仅付息贷款的吸引力自然下降，”Kusher 说，“投资者数量也很可能随之收缩。”