布里斯班买家夺回主导权！部分区折价出售，卖家被迫降价（组图）

在那些通勤时间长、洪水风险高、需要诸多妥协的布里斯班郊区，买家正开始对疫情时期的高价说“不”。“害怕买错”的心理逐渐压过了“害怕错过”的焦虑，迫使卖家不得不将要价削减数千澳元。

布里斯班的买家或许终于开始掌握主动权。最新数据揭示了折扣已悄然出现的郊区。 图片来源：iStock

虽然布里斯班整体仍是全澳较为强劲的房市之一，但最新数据显示，部分郊区的折扣率已悄然攀升。

根据Domain市场洞察的最新数据（基于每个SA3区域至少50笔私人协议销售、为期六个月的滚动周期），Centenary、Caboolture Hinterland和Ipswich Hinterland录得了全市最高折扣率——即房屋以低于广告要价成交的比例。

哪些区域折扣率最高？

覆盖Middle Park、Mount Ommaney、Jindalee、Riverhills、Westlake和Jamboree Heights的Centenary SA3区域高居榜首，有12.5%的房屋以低于最初广告要价的价格售出。

涵盖Boonah、Laidley、Harrisville、Rosewood、Esk和Roseville的Ipswich Hinterland以8.5%的折扣率位列第二，包含Woodford和Kilcoy的Caboolture Hinterland则以8.3%紧随其后。

相比之下，大布里斯班地区整体仅有5.7%的房屋以低于要价的价格成交，是首府城市中折扣率最低的地区之一，说明该市更广泛的房市依然相对坚韧。

买家心态正在转变

Domain首席住宅经济学家Nicola Powell指出，这些数据反映的是买家心理的转变，而非市场整体走软——布里斯班购房者对自己愿意做出的妥协，正变得越来越谨慎。

“这绝对是情绪驱动的。当市场以令人喘不过气的速度狂奔时，一切都围绕着'害怕错过'（FOMO）展开，”她说。“但现在出现了一种新的担忧——买家害怕为一个不太值钱的地段花更多的钱，无论是地块太小、位置偏僻，还是地处洪水区，这些因素都会影响决策。”

她表示，当人们对经济前景感到担忧、生活成本和房贷利率同步上涨时，这些顾虑便愈发突出，买家变得更加谨慎也是理所当然的。

Powell还指出，部分郊区折扣率上升，也折射出仍锚定在疫情时期定价的卖家，与正在应对全新经济环境的买家之间，期望值的落差正在扩大。

“实际上，这些地区中有许多的房价中位数仍在上涨，比如Caboolture Hinterland，中位价季度涨幅接近6%，”她说。“但当价格已经涨得很高，持有债务的成本又在实实在在地上升，实用性就开始发挥作用了。虽然布里斯班的市场动能比悉尼或墨尔本更强，但买家也不会无底线地妥协。”

数据背后：房价涨了，折扣也多了

数据显示出一个耐人寻味的现象：房价涨幅越大的区域，折扣率往往也越高。

在Centenary，过去一年房屋中位价上涨14%至略高于130万澳元，而折价售房的比例则增加了一倍多。Ipswich Hinterland中位价上涨17.5%至94万澳元，折价房屋数量攀升了32%。Caboolture Hinterland价格上涨16.9%至83万澳元，折扣率也随之上升了12.2%。

Powell认为，这种模式在换手率低的自住业主市场中尤为常见。那些在疫情期间目睹房价飙升的屋主，在心理上仍以繁荣时期的标准为自己的房子估价。

“那些卖家心里都有一个数字，觉得自己的房子值那么多，但听起来有些人的心态还停留在一年前，”她说。“问题是，自那以后我们已经加息三次了。当房屋在市场上挂牌时间越来越长，降价就变得更加普遍——这是买卖双方最终达成的妥协点。”

她同时强调，尽管每个市场都存在一定程度的折扣，但房产的价值归根结底取决于买家愿意支付多少。“当折扣率上升时，这能告诉你很多关于市场状况的信息。布里斯班目前仍在可控范围内，但某些区域折扣率开始走高，说明一些卖家已经被涨价的幻觉冲昏了头脑。”

业内人士怎么看？

来自PMC Property Buyers的James Freudigmann表示，随着便利性和生活方式在购房决策中权重提升，Centenary部分地区正更容易受到买家偏好转变的冲击。

“在Middle Park和Mount Ommaney一带，待售房源实际上并不多。如果卖家不是非卖不可，他们很可能选择静观其变，熬过调整期，”他说。“但洪水区的问题加上保险费用节节攀升，确实给部分业主带来了额外的财务压力。”

他还指出，过去几年买家越来越看重便利性，也就是靠近交通和主要基础设施。“这可能会影响到Centenary。虽然他们正在升级那座桥，但道路施工带来的不便肯定会产生影响。”

至于Caboolture和Ipswich内陆腹地折扣率上升，Freudigmann认为油价对通勤族钱包的打击是重要原因——便利性的代价，正在被重新计算。

买方中介Lauren Jones则指出，Caboolture Hinterland部分地区在疫情期间房价急速攀升后，如今似乎正处于繁荣后的价格调整期。她点名了Woodford附近的Delaneys Creek，以及Kilcoy和Woodford本身——这些地方在新冠楼市热潮中，曾因买家追逐可负担性和大地块生活方式而价格飙升。

“我们现在看到的可能正是这些地方的价格回调。房价涨得又高又快，但那并不是高收入地区，”她说。“那里的人口偏老龄化，像Kilcoy这样的地方长期以来都是退休生活区，土地细分也难度不小。利率才是主要因素——买家就是觉得自己借不到足够的钱。”