加息+税改暴击澳洲房市！富人区豪宅拍卖竟无人出价，专家：房价已被高估57%（组图）

布里斯班顶级富人区一栋340万澳元的豪宅在拍卖会上无人出价，与此同时，昆州清盘率骤跌至30%。专家警告，多重利空因素叠加，房市正面临严峻考验。

上周六，Ascot富人区33 Abbott St一栋带游泳池和车库的四居室房产拍卖现场冷清，无一买家出价，该房屋随即以340万澳元挂牌销售。

这并非个例。全澳各首府城市的拍卖成交率均已跌至疫情时期低位——负扣税新限制与资本利得税上调的双重打击，令买家望而却步。

尽管预算案的税务调整初衷是给楼市降温而非压价，但AMP首席经济学家Shane Oliver认为，实际冲击可能远比预期严重。

他周一警告称，澳洲房市可能正迎来过去一个世纪以来第三轮房产“超级上涨周期”的终结。

他对The Nightly表示：“澳洲的房屋价值被严重高估，与居民收入相比，房价的上涨是有限度的，而如今多重不利因素同时叠加，房地产市场处境格外艰难。”

AMP首席经济学家Shane Oliver认为，布里斯班的房屋在房价回调中最脆弱。Credit: Mel Campbell - stock.adobe.com

四大原因

Oliver警告，当前有四大因素正共同构成针对澳洲楼市的“完美风暴”：利率仍在上升、税改导致投资者加速撤离、房价远高于历史均值，以及削减移民的强烈政治压力。

他坦言，这些因素构成了一场房地产市场的“完美风暴”。

不过，他也承认，在未来几年内其预测成真的概率约为60%。

衡量房产价值的一个简便指标是售租比，即房价与年租金的比值，可反映租金回报率。

Oliver将各城市的售租比与其长期均值对比后发现，布里斯班独栋房屋高估幅度高达57%，位居全澳之首。

疫情期间及之后，昆州人气急升，推动布里斯班房价大幅攀升，也令其在此轮潜在回调中承压最重。

Oliver的估算显示，高估幅度排名依次为：悉尼独栋房屋42%、阿德莱德40%、布里斯班公寓33%。

包括布里斯班在内的所有首府城市，拍卖销售均跌至疫情时期低点。Credit: Alexander - stock.adobe.com

纵观历史，房价相对于租金成本经历过从极低到极贵的反复波动，精准把握转折时机往往能带来意外之财。

最广为人知的案例之一，发生在1942年6月8日——日本潜艇I-24号浮出悉尼海岸，炮击了Rose Bay、Bellevue Hill、Woollahra和Bondi等区。

尽管大多数炮弹未能引爆、也无人罹难，这次袭击却引发东区恐慌，房价随之暴跌。

此后，关于精明商人在低谷抄底、待日本海军威胁消退后大获其利的故事，至今仍在坊间流传。

两个市场

如今，澳洲房地产市场正以不同形式经历另一场冲击。

Cotality数据显示，悉尼、墨尔本、堪培拉和霍巴特的房价已在下跌；而布里斯班、阿德莱德、珀斯和达尔文则在5月份创下历史新高，两极分化态势明显。

即便经济下行，房价的跌势通常也较为缓慢——卖家往往宁可持房观望，也不愿割肉离场。

目前，买家入市意愿低迷，拍卖清盘率急跌，但对房价的实际影响仍存在分歧。

布里斯班房地产经纪人Matthew Hunt周一表示，过去一个月买家数量虽有所减少，但房价并未下跌，“买家可能只是变得更挑剔了”。

另一位经纪人Clinton Viertel则对这次预算案所引发的市场反应之强烈颇感惊讶，直言“从未见过一届预算案发布后能引发如此多的评论”。

此次预算案的核心影响之一，是将投资者从二手房和二手公寓市场中驱离。

而从更长远来看，移民政策对房价的影响或许更为深远。

据AMP估算，疫情后人口意外大规模涌入，已造成20至30万套的住房缺口，直接推高租金，令大批无房者生活举步维艰。

民调与房价

澳洲目前每年新建约18万套住宅，这意味着移民规模对于平衡供需举足轻重。

正因如此，政治民调的风向，或许也能为房价走势提供线索。

上周日一项民调显示，一国党的支持率已超越工党和联盟党，折射出选民削减移民的强烈意愿。

目前工党预测移民人数将降至每年22.5万，联盟党目标约为16.5万，一国党则进一步压低至13万。

一国党和联盟党的声势越盛，工党面临的削减移民压力就越大，而目前后者的民调支持率正在下滑。

对于长期习惯房价稳步上涨的澳洲民众而言，一场冲击或许难以避免。但最终走向，仍将取决于通货膨胀走势、国际局势变化，以及难以预测的人类行为。

Oliver对客户表示：“若再叠加数次加息、失业率急剧攀升以及投资者需求大幅萎缩，房价跌幅可能远超5%。”

“另一方面，若降息迅速重启、供应冲击及时化解，加之投资者反应平淡，则明年房价或将重新走强。”