悉墨清盘率跌至数年新低，房价跌幅超2%！买家迎来“挑选”黄金期（组图）

卖家们被警告，必须放弃“希望”，转而接受“现实”——上周末澳洲房拍市场再度走弱，多项数据创下新低。

根据Cotality最新数据，墨尔本初步清盘率跌至52.3%，低于一周前的58.1%，创下5年来最低水平，并较去年同期大幅下滑13.6个百分点。

悉尼清盘率虽小幅回升至52.9%，较上周上涨1个百分点，但仍比去年同期低5.2个百分点。

各首府城市整体初步清盘率亦降至51.1%。The Block拍卖师兼房地产教练Tom Panos直言：“这不是一个正常的拍卖结果，这是自新冠疫情初期以来澳洲所见过的最疲软的拍卖市场。”

上周末拍卖市场创下新低。图片：Supplied/Cotality

买家迎来“挑挑拣拣”的窗口期

Panos对当前市场走势作出研判。他坦言，澳洲仍面临进一步加息压力，“我们不要粉饰这一点”。他预计，随着春季大量房源涌入市场，买家将迎来难得的主动权。

“当市场上房源如此之多时，这正是买家一直在等待的。如果买家对可负担性感到不满，8月、9月、10月就是你的黄金机会，”他说。

“而对于卖家来说，市场不再奖励希望，而是奖励现实。”

与此同时，Cotality的指数显示，悉尼和墨尔本的房价在过去一个季度均已下跌超过2%。

Macrobusiness首席经济学家Leith van Onselen指出，拍卖清盘率“历来是住宅价格增长的强劲领先指标”，持续下降的清盘率预示着房价将进一步走低。

随着房源积压加剧、房屋待售时间拉长，房地产中介开始积极联系客户，部分从业者甚至面临裁员或职业转型。

根据独立价格追踪机构Spachus Aus的数据，与上月相比，各主要城市房屋待售天数中位数均有所增加——悉尼和墨尔本分别增加6天和4天，均达到30天。SQM Research的数据则显示，这两座城市的总挂牌房源量较去年同期增长了12%。

值得警惕的是，部分利用政府5%首付计划在悉尼或墨尔本购入首套房的澳人，若房价继续下行，将面临负资产风险。

悉尼和墨尔本的房价在过去一个季度下跌超过2%。图片：Supplied/Macrobusiness

房市为何转冷？

上月联邦预算案推出的住房措施，限制负扣税，并以指数化模型取代针对现有住宅的资本利得税（CGT）优惠，两项改变均旨在劝退投资者。

但实际上，早在预算案出台之前，市场已开始降温。澳联储（RBA）在2月、3月和5月连续三次加息25个基点，将官方现金利率推升至4.35%。

对于后续走势，各大银行判断不一。联邦银行（Commonwealth Bank）和澳新银行（ANZ）认为现金利率已达顶峰，将在较长一段时间内维持不变。

澳洲国民银行（NAB）则预计8月将再加息25个基点，使利率升至4.60%。西太平洋银行（Westpac）更为鹰派，预测8月和9月将各加息25个基点，届时现金利率将达4.85%。

AMP首席经济学家Shane Oliver同样预测将有两次加息，并已上调预期。他表示，受燃油价格上涨及公平工作委员会（Fair Work Commission）提高最低工资等因素影响，澳洲正面临持续的通胀压力。

4月整体通胀率虽降至4.2%，但Oliver指出，这部分得益于即将于本月底到期的燃油税减免政策。一旦该政策退出，叠加霍尔木兹海峡局势，整体通胀率或将被推高0.6个百分点。

“另一个复杂因素是，上周公平工作委员会宣布了广泛预期内的涨薪决定，这进一步加大了经济体内的成本与价格压力，也是我们将11月再度加息纳入预测的重要原因，”Oliver补充道。